ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

 
 
 

«БУЛО ВАШЕ, СТАЛО НАШЕ». РЕЄСТРАЦІЯ НЕРУХОМОСТІ: ВАРІАНТИ РЕЙДЕРСЬКИХ АТАК

Опубліковано в «ЮРИСТ&ЗАКОН» 09.12.2016-15.12.2016 року № 46

 

Останні зміни в законодавстві щодо впровадження спрощеної процедури реєстрації бізнесу та державної реєстрації прав власності на нерухоме та їх обтяжень псують непоодинокі заяви представників підприємств та звичайних громадян про «рейдерські захоплення» належного їм майна. Які ж саме недоліки законодавства надають «рейдерам» нові можливості для заволодіння не тільки корпоративними правами та майном підприємств, а відтепер і квартирами звичайних громадян.

Варіант перший - заволодіння майном за допомогою «хакерських атак»

Оскільки до суб’єктів, які мають повноваження здійснювати державну реєстрацію прав на нерухоме майно згідно Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відносять також і нотаріусів, впродовж тривалого часу спостерігаються випадки стороннього втручання до Державного реєстру речових прав (надалі - ДРРП) шляхом використання логіну, пароля, ключа ЕЦП нотаріуса. У результаті чого вчиняються неправомірні реєстраційні дії, що пов’язані із припиненням обтяжень, арештів та іпотек, а також подальшої перереєстрації права власності на третіх осіб.

Новим тимчасовим власником стає фіктивна особа, обрана шахраями, яка в свою чергу продає об’єкт нерухомість кінцевому добросовісному набувачу. Доведення незаконності таких змін в судовому порядку на практиці – тривалий процес. Зокрема, у випадку якщо об’єкт кілька разів продавався на підставних осіб, поки його придбає кінцевий покупець.

Реально таких випадків значно більше, оскільки між сторонніми втручаннями до ДРРП і виявленням такого факту проходить декілька місяців, а перші інциденти, пов’язані із використанням комп’ютерів нотаріусів для проведення незаконних реєстраційних дій в ДРРП, датовані листопадом - груднем 2014 року.

Серед найбільших резонансних «хакерських атак» на ДРРП - припинення обтяження, зареєстрованого в інтересах іпотекодержателя ПАТ «Укргазбанк», та подальша протиправна перереєстрація права власності з ТДВ «ЖЛ» на ЗАТ «Житомирські ласощі», вчинені в лютому - березні 2016 року.

Безпосереднє вчинення протизаконних реєстраційних дій відбувається зазвичай у період низької активності нотаріуса-державного реєстратора (відпустка, вечірній чи нічний час, свята або вихідні тощо). Наявність даної проблеми ніхто не приховує. Дане питання було темою для обговорення на позачерговому з’їзді нотаріусів України в квітні 2016 року.

Однак, досі не вжито ніяких конкретних регулюючих чи технічних заходів з боку держави для підвищення рівня кібербезпеки в Україні. Зволікання з такими діями може призвести до того, що будь-хто може стати жертвою «хакерських атак» та позбутися майна в зв’язку з незахищеністю інформації, яка міститься в реєстрах Міністерства юстиції України.

Варто також пам’ятати, що при внесенні інформації про нерухомість до електронного реєстру, у власника відсутні будь-які підтверджуючі документи. Довідка, яку видають нотаріуси під час реєстрації нерухомості, не має ні фірмового бланку, ні печатки, ні підпису. У такій ситуації власникам нерухомості актуально частіше перевіряти інформацію про зареєстровані речові права на нерухоме майно в ДРРП, а законодавцю вжити заходів для належного захисту прав власників, в тому числі шляхом «резервування» всієї інформації про майнові права, що міститься в державних реєстрах як в електронному, так і в паперовому вигляді.

Варіант другий - заволодіння майном підприємства за допомогою підробки документів 

Спрощена процедура проведення перереєстрації суб’єктів господарювання наклала свій «відбиток» і на незаконне захоплення власності підприємств. Зокрема, донедавна існуюча процедура не передбачала посвідчення справжності підписів учасників (засновників) підприємства на рішенні про внесення змін до відомостей про юридичну особу, надання старої редакції статуту реєстратору при затвердженні нової та нотаріального посвідчення підписів учасників (засновників) підприємства на новій редакції установчих документів. Останнє надавало змогу за лічені дні змінити засновників, директора, підприємства без їхньої на те згоди, відчужити майно компаній шляхом продажу та/або внесення до статутного капіталу іншої юридичної особи.

З прийнятим Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення державної реєстрації прав на нерухоме майно та захисту прав власності» № 1666-VIII процедура перереєстрації суб’єктів господарювання ускладнилася необхідністю нотаріального посвідчення справжності підписів учасників (засновників) підприємства при внесенні змін про юридичну особу. Безпосередньому засвідченню підлягає справжність підписів учасників (засновників), уповноваженої ними особи або голови та секретаря загальних зборів на рішенні уповноваженого органу управління юридичної особи, установчому документі, заяві про вихід з товариства, що подається для державної реєстрації змін про юридичну особу.

Хоча дані положення покликанні стримувати «рейдерські» захоплення майна підприємств, однак не дають стовідсоткової гарантії від підробки підписів на установчих документах, підробки печатки нотаріуса, що може бути використана для засвічення справжності підписів учасників (засновників).

Варто також пам’ятати, що у разі продажу корпоративних прав учасником (засновником) договір купівлі-продажу частки (корпоративних прав) в статутному капіталі підприємства не підлягає нотаріальному посвідченню, так само як і довіреність на представництво підприємства для здійснення реєстраційних дій.

На нашу думку, доцільно буде захистити майно підприємства шляхом укладення «дружньої» іпотеки з підприємством, якому можна довіряти та/або фізичною особою, сформувавши при цьому грошове зобов'язання і передавши майно в іпотеку. Таким чином, іпотекодавець та іпотекодержатель будуть пов’язані між собою особи, а обтяження підприємства грошовим зобов’язанням стане «штучним бар’єром» на шляху до заволодіння майном.

Варіант третій – заволодіння майном громадян в разі їх довготривалої відсутності

Не новим для України є «рейдерські заволодіння» квартирами громадян, які тривалий час перебувають у відрядженні, працюють закордоном та/або тимчасово змушені змінити місце свого проживання. Найбільш актуальними для «рейдерів» є престижні об'єкти нерухомості, які можна швидко і вигідно продати, зокрема квартири у великих містах та об’єкти комерційної нерухомості. Як тільки «рейдерам» стає відомо те, що особа тривалий час відсутня за місцем проживання, готується нескладний план по відчуженню квартири за участю «чорного нотаріуса», протиправність дій якого на практиці довести не так вже й легко. Оскільки особа відсутня за місцем проживання, від її імені на сторонню особу видається нотаріальна довіреність на представлення інтересів та відчуження об’єкта нерухомості. Далі на підставі договору купівлі-продажу об’єкт продається на знову ж таки фіктивного покупця, таких покупців може бути декілька. Допоки власник не може встановити факт відчуження нерухомості, об’єкт продається на ринку по декілька разів і, як наслідок, передається кінцевому добросовісному набувачеві. Звісно, власник нерухомості нічого не підписував та не мав наміру відчужувати об’єкт, однак, судова тяганина настільки довготривала та непередбачувана, що, як наслідок, повернути своє житло на практиці буде доволі складно.

В таких випадках рекомендуємо знову ж таки перевірені методи, такі як накладення різного роду «дружніх» обтяжень на об'єкт нерухомості (застава майнових прав, іпотека, реєстрація нерухомості як об'єкта спільної власності). Отже, необхідно створити умови, коли протиправні дії з нерухомістю максимально ускладнені або вимагають залучення третіх осіб. Але для простих громадян найбільш простим методом боротьби з «рейдерським захопленням» квартир, являється спільна сумісна власність. Коли квартира перебуває у власності декількох осіб, чиї частки не виділені в натурі, вкрай складно відчужити об’єкт нерухомості без згоди та участі інших співвласників.

Отже, у висновку хотілося б зазначити, що вказані варіанти «рейдерського захоплення» нерухомості не виключення, кожного дня з’являється безліч інших нібито законних способів набути Ваше майно у власність. Однак, наведені нами варіанти захисту нерухомості можуть зменшити вірогідність «рейдерських атак».

 

Підготовлено спеціально для аналітичного видання «ЮРИСТ&ЗАКОН»

юристом Юлією Бугай