ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

 
 
 

Нове рішення старих проблем: як законодавець покупців первинки захищати планує

 

Відсутність інформації про продані «квартири» чи «офіси» в житлових комплексах, що будуються, породжує багато страхів для інвесторів, які вкладаються в таке будівництво. «Чи не продано «мою квартири» комусь раніше?», «А може я вже третій покупець?» – основні питання, що крутяться в головах багатьох перед підписанням угоди у відділі продажів.

Дійсно, як дізнатись відповіді на ці питання? Як убезпечити себе від майбутніх тяганини? На сьогодні, на жаль, відповіді немає.

З урахуванням вказаних проблем та прогалин вітчизняного законодавства у сфері будівництва та нерухомості розроблено проект Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості» № 7084 від 06.09.2017 року (далі – законопроект).

Серед позитивних нововведень – запровадження механізму державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості.

Відтак, зміни, якщо все ж будуть прийняті, можуть покращити становище інвесторів, які мають вкрай обмежену інформацію стосовно об’єкта, що ними купується. І навіть якщо рівень довіри до забудовника 99 %, гарантувати, що особа – один-єдиний покупець цієї квартири і остання не перепродана декілька разів, неможливо.

Так звані «подвійні продажі» зустрічаються на ринку нерухомості найчастіше, коли нерухоме майно визначається під знесення (наприклад, гуртожиток або старий житловий будинок), а власникам такого майна пропонується розрахунок не грошовими коштами, а квадратними метрами майбутньої новобудови, що виросте на цьому місці. Проте, усе плине, усе змінюється і настрій забудовника – не виключення. Вже згодом жадібність бере своє і раніше обіцяні квадратні метри продаються інвесторам за «живі» гроші.

Аналогічна ситуація також часто зустрічається на об’єктах, що добудовуються одним забудовником замість іншого, який колись вигнав коробку або й просто заклав фундамент і кинув все це з тих чи інших причин. Так, «новий» забудовник, не зважаючи на те, що колись частина майбутніх приміщень в цьому проекті вже колись була продана, перепродає їх ще раз. Ризикує? Так, але ж хто не ризикує. Судова практика в такому випадку на стороні «першого покупця». Хто перший встав – того і капці. Вся надія тут тільки на те, що «новий» забудовник домовиться із першим покупцем, а він в свою чергу не захоче втягуватись в судову тяганину, що буде тривати роками, і радий буде хоча б повернути колись вкладене.

Насамперед з метою запобігання саме таким випадкам і пропонується реєструвати право власності на квартири та нежитлові приміщення в ще недобудованих житлових комплексах.

За задумом законотворців реєстрація права власності на всі майбутні квартири та офіси не є обов’язковою для забудовника, проте продавати таке майбутнє майно останній зможе лише після створення запису в держреєстрі. Таким чином, майбутні інвестори зможуть дізнатись скільки квартир та які саме було продано в конкретному комплексі.

Варто зауважити, що депутати також хочуть обмежити право забудовника на продаж всіх майбутніх об’єктів нерухомості до прийняття об’єкта в експлуатацію: під час державної реєстрації майбутніх об’єктів нерухомості замовник зобов’язаний визначити гарантійну частку – не менше 25 – 28 % загальної площі всього об’єкту будівництва.

Наприкінці хотілось би підкреслити, що це не перша спроба законодавців врегулювати ці проблемні питання. Розгляд законопроектів щодо реєстрації майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості в новобудовах проводився раніше неодноразово. Проте сподіваємось, що врешті-решт ця спроба дійсно буде вдалою, адже необхідність таких змін вже давно назріла на ринку первинки України.

Адвокат, старший юрист

АО «ПГ «Домініон»Дмитро Груба 

Помічник юриста АО «ПГ «Домініон»

Діана Малиш