ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

 
 
 

Покупка первички: актуальные проблемы и риски

Рынок недвижимости Украины в прошлом году, как, впрочем, и ранее, был крайне нестабилен. Более всего 2016 год запомнился очередным громким скандалом, в центре которой около полусотни стройплощадок Анатолия Войцеховского и тысячи инвесторов, которые могут уже никогда не получить ни вложенные деньги, ни квадратные метры.

Какая репутация у компании-застройщика? Что Вы знаете об объекте строительства и документации на него? Уверены ли Вы в том, что сможете увидеть конечный результат строительных работ?

Лишь единицы среди инвесторов смогут дать четкие ответы на эти вопросы.

Проверка недвижимости Киева и всей Украины проводится специалистами Правовой группе «Доминион» уже не один год, в частности, этому вопросу мы посвятили отдельную веб-страницу, на которой указали все риски и опасности для покупателя недвижимости: http://proverka-nedvizhimosti.dominion.ua

С точки зрения опыта ниже нами выделены самые проблемные моменты, с которыми может столкнуться инвестор на украинском рынке первички.

Проблема первая: земля.

В первую очередь, перед началом строительства, застройщику необходимо получить земельный участок в собственность или пользование.

При этом не любой участок может быть использован для строительства, и не на любом участке для строительства можно строить, например, многоэтажные дома.

Всего в Украине существует 9 категорий земель, различных по основному целевому назначению, в частности это: сельскохозяйственные земли, земли рекреационного назначения, земли жилищной и общественной застройки и прочие.

Каждое из этих основных целевых назначений делится на виды, которые отличаются своим правовым режимом. Например, земли жилищной застройки делятся на земли для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), для коллективного жилищного строительства, для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, для строительства и обслуживания зданий временного проживания и т.д.

Статья 24 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» говорит о том, что застройка земельного участка осуществляется в переделах его целевого назначений и никак иначе.

Аналогичные по смыслу положения содержит в себе и Земельный кодекс Украины, к примеру, ст. ст. 91, 96, 103. Более того, в соответствии с предписаниями ст. ст. 141, 143 Земельного кодекса Украины, использование земельных участков не по целевому назначению может повлечь за собой прекращение прав на них.

Проверка новостроек не единожды выявляла ситуации, когда застройщик нарушал указанные предписания закона и строил там, где строить нельзя. Застройщики любят строить многоэтажки на приусадебных участках и это далеко не единственный их «грешок». Хотя, как водится, юристы застройщика всеми силами доказывают и пытаются переубеждать нас в обратном, ссылаясь на кучу противоречащих друг другу законов, документов и занимаясь прочей болтовней. Такая уж у нас, юристов, игра – показать оппоненту свой ум и выставить его дураком. Но главное тут, чтобы в дураках не остался инвестор, так как именно это главная цель недобросовестного застройщика.

Проблема вторая: договор.

Вариантов договорных схем на рынке первичной недвижимости так много, что порой даже юристу, который постоянно не сталкивается с вопросами недвижимости и строительства, тяжело быстро выявить и оценить все подводные течения.

Особой популярностью среди столичных застройщиков пользуются предварительные договора купли-продажи и договора купли-продажи имущественных прав.

Вокруг последней схемы инвестирования профессионалы, которые практикуют сопровождение сделок с недвижимостью, долгое время ведут дискуссии на предмет ее законности. В любом случае, заключение подобного рода договора для инвестирования в недвижимость является довольно рисковым занятием. Во-первых, сама схема инвестирования, если и не является прямо запрещенной, то находится на грани законодательного «фола». В свою очередь это может оказывать влияние на судебную практику, которая в любой момент может повернутся не лучшей стороной к инвестору. Во-вторых, в данном случае речь идет о покупке имущественного права без фактического существования имущества, а четких законодательных норм касательного этого вопроса в законодательстве нет. Отсюда очевидным есть риск, который выплывает из нечеткого, недостаточного правового регулирования вопроса приобретения имущественных прав на подобные объекты.

Что же касается предварительных договором купли-продажи, то это и вовсе самый рискованный способ приобретения первички, он сродни лотерее, особенно в редакциях договоров, которые предлагают к подписанию застройщики своим доверчивым клиентам.

В связи с этим, осуществлять инвестирование в недвижимость через вышеупомянутые договора, особенно без их подробного юридического анализа и внесения изменений, не рекомендуется.

Меньшей популярностью на рынке пользуются договора об участии в фондах финансирования строительства, схемы с ценными бумагами (опционные сертификаты, целевые облигации и прочее). Это связано с более дорогим «обслуживанием» таких договорных схем и, что не мало важно, отсутствием такого широкого «поля для маневра», как в случае с предварительными договорами или продажами имущественных прав.

Что касается самих условий договора, то какую бы схему не использовал застройщик, он выписывает условия договора «под себя», расставляет уловки, зацепки и подводные камни, которые помогут ему максимально уйти от ответственности, в случае возникновения проблем.

В любом договоре в первую очередь необходимо обратить внимание на порядок и сроки оплаты, валюту договора и порядок её конвертации, сроки строительства и введения в эксплуатацию, возможность их изменения, ответственность сторон и процедура изменения/расторжения договора. При обнаружении неблагоприятных условий в договоре необходимо незамедлительно вступать в переговоры с застройщиком для приведение его в соответствие с интересами всех сторон. Следует понимать, что именно от условий договора во многом будет зависеть и порядок выхода из строительства, например, если в процессе у застройщика возникнут проблемы. Все эти условия следует детально анализировать, сопоставлять риски, взвешивать все за и против перед подписанием документов, а не после этого.

Следует отметить, что это далеко не полный перечень способов инвестирования в недвижимость и договорных нюансов. В каждом конкретном случае приобретатель может сталкиваться с новыми вызовами легальности и надежности той или иной схемы. Если по каким-то причинам разобраться с этим вопросом самостоятельно не удается, то лучшим способом решения этой проблемы станет профессиональный юрист по недвижимости.

Проблема третья: судебные споры.

Немаловажную роль в процессе анализа застройщика занимает выявление судебных разбирательств, в которые втянута строительная компания. Порой каждый адвокат по недвижимости сталкивается с ситуацией, когда на первый взгляд с документами застройщика все в порядке, они надлежаще оформлены и действуют, но реестр судебных решений показывает информацию об открытом судебном споре. Такие споры касаются и документов на строительство (их отмены) и договоров (расторжение, признание недействительными) между компаниями-партнерами, которые совместными усилиями строят объект или с городскими властями касательно земли. Вариантов тут может быть сотни. Важно проанализировать предмет спора, так как одни споры можно отнести к удаленным рискам, которые с большой вероятностью не настанут, а другие – к рискам с высокой вероятностью.

Как видно из вышеизложенного, инвестиции в недвижимость действительно могут быть сопряжены со множеством рисков, которые требуют особого внимания. В условиях нынешнего рынка, пристальная юридическая проверка застройщика будет весьма актуальна и касательно новых строительных компаний, и касательно «старожилов» рынка, которые также периодически испытывают проблемы. Неосторожность или халатность в вопросе приобретения недвижимого имущества может иметь крайне негативные последствий для инвестора в будущем, в том числе: потерю денег, времени, желаемого объекта и спокойствия. В тоже время, как показывает практика, при внимательном изучении застройщика, разрешительной документации в комплексе с удачным договором можно реально минимизировать риски, а также наилучшим образом обеспечить спокойствие до момента получения желанного объекта недвижимости.

 

Дмитрий Груба

старший юрист практики недвижимости

АО «Правовая группа «Доминион»