ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

ТОП-100 ведущих юридических фирм Украины 2016

 
 
 

Юридические риски инвестирования в недвижимость и пути их минимизации

 

Последние события вокруг банковской системы в стране, многих заставили задуматься над новыми способами вложения средств для их сохранения и получения прибыли. Одним из новых-старых способов вложения денег является недвижимость, которая сегодня, по мнению большинства, может составить реальную конкуренцию тем же депозитам. Выбирая между вкладом в финучреждение и строительством, часто отдается преимущество последнему, особенно, если инвестируется валюта.

В тоже время, ни для кого не секрет, что ситуация в сфере недвижимости в Украине за последние два года также резко ухудшилась. Причин этому много, в том числе: военные действия на востоке Украины, глубокий экономический спад, значительное удорожание валюты, недостатки правового регулирования и прочее. Чего только стоит статистика «недостороев» по Украине.

Так, по данным Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины, в нашей стране более 2000 проблемных строек. При этом, за последний год темпы «роста» стабильно увеличиваются, проблемных объектов становится все больше.

Одной из причин такого количества «недостроев» является то, что многие инвесторы, будь то физические или юридические лица, недостаточно серьезно подходят к анализу застройщика, его возможностей, репутации, а также объекта строительства в целом.

Именно детальная проработка вышеуказанных вопросов, тщательное взвешивание всех pro et contra, понимание рисков подобных вложений может помочь избежать безвозвратной потере денег и квадратных метров. Первоначально, перед вложением денег куда-либо необходимо понимать и принимать риски такого вложение. Если говорить о инвестировании в недвижимость, то к распространенным рискам в этой сфере инвестирования можно отнести:

1. Потеря денежных средств.

2. Потеря объекта инвестирования.

3. Потеря времени.

Вряд ли кто-то станет спорить с тем, что свести эти риски к нулю реально, ведь сама суть инвестирования сводится к получению прибыли или другого социально значимого эффекта на свой страх и риск. С другой стороны, без тени сомнения можно утверждать, что указанные риски можно значительно минимизировать, если следовать нескольким простым шагам. Среди таких следует выделить четыре основных.

Шаг первый: Репутация.

Первое, на что следует обратить внимание принимая решения о вложении средств в недвижимость – застройщик: его имя, репутация, история, схемы, по которым он строит и продает объекты и прочее.

Этот шаг продиктован не столько правилами делового оборота, которые предусматривают надлежащее выполнение обязательств в обусловленные сторонами строки, сколько объективной реальностью в Украине. За годы независимости наше государство успело пережить много сложностей: политических, экономических и т.д. Те застройщики, которые смогли пережить «шторм» в большей мере заслуживают доверия инвесторов. Обычно застройщики ведут статистику реализованных проектов, её можно найти на их сайтах либо затребовать у них лично. Именно по такой статистике и можно определить, как компания пережила тот или иной кризис, строилось ли что-то в принципе. Как строили дома в такие периоды, как они сдавались, можно также узнать у инвесторов прошлых лет. Я думаю, что многие будут готовы поделиться впечатлениями и опытом.

Шаг второй: Схема реализации.

Касательно схем строительства и реализации объектов недвижимости, то следует отметить, что в Украине их довольно много. В частности, можно выделить несколько наиболее популярных:

1. ФФС и ФОН.

Деятельность фондов финансирования строительства и фондов операция с недвижимостью урегулирована Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом в строительстве жилья и операций с недвижимостью».

Основными преимуществами этой схемы являются: четкая законодательная регламентация; надзор за действиями управляющего с боку регулятора (Нацкомфинуслуг) в случае нарушения управляющим законодательства о финуслугах по решению суда может быть осуществлена его замена; контроль за целевым использованием средств застройщиком осуществляет управляющий; возможна замена застройщика при неисполнении им своих обязательств; возможность для доверителя отказаться от своего участия в ФФС и забрать вложенные средства; активы ФФС учитываются отдельно от активов финансового учреждения и отдельно по каждому объекту строительства. В случае банкротства финучреждения активы ФФС не входят в общую ликвидационную массу.

Основной недостаток этой схемы заключается в том, что обычно управляющий и застройщик являются связанными лицами, что потенциально может быть опасным (в случае недобросовестности этих лиц). Также законом четко не урегулирован вопрос ответственности, в частности управляющего перед инвесторами.

2. Целевые облигации.

Выпуск целевых облигаций регламентирован Положением о порядке выпуска облигаций предприятий, утвержденном Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку от 27.12.2013 № 2998.

Согласно этой схеме инвестор приобретает целевые облигации (т.е. долговые ценные бумаги), которые позволяют получить от лица их выпустивших (эмитента облигаций) в оговоренный срок жилую недвижимость.

Основными преимуществами этой схемы являются: четкая законодательная регламентация; ограничение объема выпуска облигаций (не больше стоимости объекта недвижимости); запрет на смену условий выпуска облигаций; эмитировать такие облигации может только собственник или пользователь земельного участка, на котором ведется строительство и прочее.

Недостатками этой схемы являются отсутствие контроля с боку регулятор (Нацкомфинуслуг) за строительством; у инвестора отсутствуют преимущественные права на такой объект (например, в процессе строительства он может быть передан в ипотеку без согласия инвестора); отсутствует возможность закрепления конкретного объекта инвестирования (за инвестором закрепляется лишь количество квадратных метров).

 

 

3. Опционные сертификаты.

Эта схема также урегулирована на законодательном уровне и предусмотрена Порядком регистрации выпуска опционных сертификатов и проспекта их эмиссии, который утвержден Решение Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 16.06.2009 №572.

Опционный документ – стандартный документ (ценная бумага), которая подтверждает право его собственника на приобретение у эмитента или на продажу эмитенту опционного сертификата базового актива в сроки и на условиях, определенных в проспекте эмиссии опционных сертификатов.

При этом, согласно нормам Порядка, разновидностью базового актива может выступать объект строительства.

Размещение и оборот опционов возможет только по средствам фондовой биржи, что существенно отличает их от целевых облигаций.

Основными преимуществами этой схемы являются: достаточно четкая законодательная регламентация; наличие контроля с боку Нацкомфинуслуг за эмитентом; оборот опционов исключительно по средствам фондовой биржи.

Основными недостатками, по сравнению с теми же облигациями, являются: отсутствие требований по ограничению выпуска опционов.

4. Предварительный договор купли-продажи.

В соответствии с ч. 1 ст. 635 ГК Украина, предварительным является договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного строка заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором.

До недавнего времени это был довольно популярный способ приобретения квадратных метров в новостройках, однако 02.09.2015 года Верховным судом Украины при рассмотрении дела 6-226цс14 сделано правовое заключение, которое способно «похоронить» подобную практику.

Так, в соответствии с позицией ВСУ, правовые последствий нарушения предварительного договора четко прописаны в ст. 635 ГК Украины и заключаются только в обязанности стороны-нарушителя возместить убытки, нанесенные безосновательным уклонением от заключения основного договора. Иными словами, в законодательном массиве нет правовых механизмов принуждения застройщика к заключению основного договора и, как следствие, передачи инвестору объекта недвижимости. Такого рода правовая незащищенность покупателей является главным недостатком такой схемы приобретения жилье. Именно поэтому рекомендуется отказаться от приобретения объектов недвижимости по средствам заключения предварительного договора купли-продажи.

5. Приобретение имущественных прав.

Вокруг такой схемы инвестирования между юристами долгое время ведутся дискуссии на предмет ее законности. В любом случае, заключение подобного рода договора касательно инвестирования в недвижимость является довольно рисковым занятием. Во-первых, сама схема инвестирования, если и не является прямо запрещенной, то находится на грани законодательного «фола». В свою очередь это может оказывать влияние на судебную практику, которая в любой момент может повернутся не лучшей стороной к инвестору. Во-вторых, в данном случае речь идет о покупке имущественного права без фактического существования имущества, а четких законодательных норм касательного этого вопроса в законодательстве нет. Отсюда очевидным есть риск, который выплывает из нечеткого, недостаточного правового регулирования вопроса приобретения имущественных прав на подобные объекты. В связи с этим осуществлять инвестирование в недвижимость по средствам купли-продажи имущественных прав крайне не рекомендуется.

Следует отметить, что это далеко не полный перечень способов инвестирования в недвижимость, поэтому в каждом конкретном случае приобретатель может сталкиваться с новыми вызовами легальности и надежности той или иной схемы. Если по каким-то причинам разобраться с этим вопросом самостоятельно не удается, то лучшим способом решения этой проблемы станет привлечение узкого специалиста.

Шаг третий: Документация.

Только если репутация застройщика, а также схема инвестирования не вызывают сомнений – стоит переходить к экспертизе документов.

Комплект документов, которые должны быть в наличии будет напрямую зависеть от схемы инвестирования и уровня сложности объекта. Стоить напомнить, что таких уровней законодательством предусмотрено пять. Самыми сложными являются объекты IV и V уровней сложности, для них законодательством предусмотрены более жесткие требования со стороны архитектурно-строительного контроля. Для начала строительства таких объектов необходимым является получение заключения экспертизы проектной документации, тогда как для начала строительства объекта III уровня сложности достаточно подать декларацию о начале выполнения строительных работ. Кроме того, для начала ведения строительства объектов IV и V уровня сложностей обязательно должно быть получено разрешение на исполнение строительных работ. Также, согласно Закону Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности», для строительства объектов IV и V уровней сложности необходимо иметь лицензию.

Кроме этого, важным моментом в оценке документов является земельный вопрос. Важно понимать, что земельный участок, на котором проводится строительство должен иметь определенное целевое и функциональное назначение под конкретный вид строительства. Если земля находится в аренде, то назначение земельного участка обязательно должно быть указано в договоре аренды.

Далее следует обратить внимание на градостроительные условия и ограничения застройки участка. Этот документ детально «расскажет», что именно можно построить в данном месте, какой максимальной высоты должны быть здания, укажет на возможные охраняемые архитектурные объекты, которые размещены на земельном участке и должны остаться нетронутыми, установит требования к благоустройству территории, парковкам, определит допустимые расстояния между зданиями и прочее.

Также обязательно необходимо проверить наличие технических условий на подключение ко всем видам коммуникаций. Нередки случаи, когда здание построено, однако из-за отсутствия технических условий его не могут подключить к городским коммуникациям, что в свою очередь делает невозможным введение его в эксплуатацию.

В определенных случаях необходимо также проверить иные документы, так, если в процессе строительства принимает участие финансовое учреждение, например, в случае с ФФБ, последнее обязано иметь соответствующую лицензию.

Именно комплексная оценка документации может помочь избежать многих проблем в будущем и оценить вероятность будущего успеха инвестирования.

 

Шаг четвертый: Договор.

Заключительным этапом проверки является детальная вычитка условий договора и дополнений к нему. В первую очередь необходимо обратить внимание на порядок и сроки оплаты, валюту договора и порядок её конвертации, сроки строительства и введения в эксплуатацию, ответственность сторон за нарушение обязательств и прочие важные моменты. При обнаружении неблагоприятных условий в договоре необходимо незамедлительно вступать в переговоры с застройщиком для приведение его в соответствие с интересами всех сторон. Следует понимать, что именно от условий договора во многом будет зависеть и порядок выхода из строительства, например, если в процессе у застройщика возникнут проблемы. Все эти условия следует детально анализировать, сопоставлять риски, взвешивать все за и против перед подписанием документов. Желание застройщика обсуждать условия договора и проходить к общему знаменателю также свидетельствует о его уверенности в своих силах завершить стройку, что немаловажно.

Также отдельно следует отметить, что сегодня в Украине функционирует довольно много интернет ресурсов и открытых электронных реестров, которые могут прийти на помощь инвестору в процессе изучения застройщика и разрешительной документации. В частности, к таким можно отнести:

1. Градостроительный кадастр Киева, который поможет найти информацию о проблемных стройках и о конкретной стройке в принципе – http://mkk.kga.gov.ua/

2. Официальный сайт Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины, где можно проверить наличие у застройщика документов, в частности: декларации о начале строительных работ, лицензии, разрешения на исполнение строительных работ http://www.dabi.gov.ua/index.php/reestr-dozvilnikh-dokumentiv

3. Реестр судебных решений, который поможет узнать о возможных судах девелопера с контролирующими органами, контрагентами или другими инвесторами http://www.reyestr.court.gov.ua/

4. Реестр недвижимого имущества, который действует с начала 2015 года и поможет проверить объект недвижимости на наличие запретов и обременений https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

5. Публичная кадастровая карта, которая с недавних пор может помочь с проверкой собственников и пользователей земельными участками, а также прочими земельными вопросами http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

 

Как видно из вышеизложенного, инвестиции в недвижимость действительно могут составить конкуренцию банковскому вкладу сегодня, однако они сопряжены со множеством нюансов, которые требуют особого внимания. Неосторожность или халатность в вопросе приобретения недвижимого имущества может иметь крайне негативные последствий для субъекта инвестирования в будущем, в том числе: потерю денег, времени, желаемого объекта и спокойствия. В тоже время, как показывает практика, при внимательном изучении застройщика, разрешительной документации в комплексе с удачным договором можно реально минимизировать риски, а также наилучшим образом обеспечить спокойствие инвестора.

Дмитрий Груба

юрист

АО «Правовая группа «Доминион»