Чи можна укласти договір купівлі-продажу нерухомості під час дії воєнного стану?

13.05.2022 24

У зв’язку зі збройною агресією Російської Федерації проти України та веденням активних військових дій, мільйони громадян були вимушені залишити свої домівки в пошуках безпечнішого місця для проживання за кордоном або у відносно спокійних регіонах України. Однак і вони перестали бути достатньо комфортними для перебування. Вказане обумовлено критичною нестачею місць для постійного чи навіть тимчасового проживання переселенців. 

З огляду на це, виріс попит на придбання нерухомого майна в тих регіонах, де не ведуться бойові дії. Разом з тим, у потенційного покупця виникає низка цілком логічних запитань, відповіді на які і покликана надати ця стаття.

 

Чи можна укласти договір купівлі-продажу нерухомості під час дії воєнного стану? 

Так, Ви можете укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна навіть під час дії воєнного стану, однак підписання такого договору не буде означати набуття майнових прав на нерухомість покупцем.

Це обумовлено тим, що у відповідності до законодавства України, майнові права на нерухоме майно мають бути належним чином зареєстрованими, тобто аби Ви стали власником нерухомого майна, необхідно зареєструвати це право у встановленому законом порядку.

 

Чи можна внести зміни щодо суб’єкта права власності до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в умовах дії воєнного стану?

Так, однак з урахуванням особливостей здійснення реєстраційних дій в умовах воєнного стану. 

Міністерством юстиції України було призупинено роботу низки державних реєстрів, в перелік яких потрапив і Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (надалі – «Реєстр»). Необхідність призупинення роботи реєстрів виникла у зв’язку з реальною загрозою незаконного втручання або зміни конфіденційної інформації, її витоку чи випадків рейдерства з боку Російської Федерації. 

Водночас, звертаємо увагу на те, що 6 березня 2022 року була прийнята Постанова Кабінету міністрів України № 209, якою передбачається порядок проведення дій, що пов’язані з реєстрацією права власності, враховуючи особливості воєнного стану, а також визначається коло суб’єктів, які мають право вчиняти реєстраційні дії та яким буде надано доступ до Реєстру.

Відтак, реєстраційні дії стосовно об’єктів нерухомості уповноважені вчиняти державні реєстратори, посадові особи Міністерства юстиції України, а також посадові особи його територіальних органів, які відповідають Переліку державних реєстраторів та посадових осіб.

Окрім того, 3 травня 2022 Наказом Мінюсту № 1760/5  було затверджено перелік нотаріусів яким дозволяється вчиняти нотаріальні дії щодо цінного майна під час військового стану (https://minjust.gov.ua/pages/list_of_notaries). Таким чином, визначені в цьому переліку нотаріуси зможуть посвідчувати договори купівлі-продажу нерухомого майна а також вносити відповідні дані до Реєстру.

 

Чи безпечно купувати нерухоме майно в умовах воєнного стану «альтернативними шляхами»  та чи є такі угоди юридично захищеними? 

Нерідко трапляється і так, що, у зв’язку з наведеними вище обставинами, сторони йдуть «в обхід» усталеному порядку здійснення угод та купують нерухомість, зокрема, шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу, за довіреністю або через оформлення спадщини на покупця. Однак, слід наголосити, що такі правочини незахищені юридично та є ризикованими.

 

Рекомендації щодо мінімізації ризиків під час придбання нерухомості в умовах воєнного стану.

Якщо сторони бажають здійснити угоду  до закінчення дії воєнного стану, для мінімізації ризиків, звертаємо Вашу увагу на наступні рекомендації: 

  • вимагайте від продавця надання всіх правовстановлюючих документів, які можуть свідчити про законність його володіння нерухомим майном, зокрема, договору купівлі-продажу, договору дарування, свідоцтва про право на спадщину тощо;
  • фотографуте або знімайте копії з наданих стороною документів;
  • оплату слід здійснювати безготівково на банківський рахунок продавця;
  • договір купівлі-продажу повинен бути максимально деталізованим, з чітко визначеними санкціями;
  • запросіть документи, що підтверджують оплату комунальних послуг, в тому числі розрахунки на оплату, квитанції про проведення розрахунків.

З огляду на наведене в цій статті, для мінімізації ризиків при купівлі-продажу нерухомого майна Адвокатське об’єднання «Домініон» рекомендує уважно вивчати надані продавцем документи, та у разі виникнення будь-яких сумнівів звертатися до фахівців.