• Українська
  • Русский
  • English

Попередній договір як схема інвестування на первинному ринку нерухомості


Ми ділимося знаннями з нашими замовниками та публікуємо лише корисну інформацію

За статистикою, попередній договір – одна з найбільш часто вживаних схем для залучення коштів інвесторів в будівництво нерухомості. Водночас, далеко не найбезпечніша серед запропонованих на ринку.
Для того, аби у Вас склалась повна картина про цю схему придбання нерухомості, пропонуємо ознайомитись з наступним матеріалом, який підготували фахівці Адвокатського об’єднання «Домініон».

В чому полягає зміст цього договору?

Фактично за цим договором замовник будівництва (або, як правило, інвестиційний фонд) бере на себе обов’язок в майбутньому, після введення будинку в експлуатацію, передати у власність інвестору вже збудований об’єкт.
Важливий момент, на який слід звернути увагу, за цією схемою замовник будівництва, до передачі об’єкта інвестору, реєструє право власності на себе. Лише після цього можливо укласти основний договір купівлі-продажу і передати право власності інвестору.
З цього випливають певні ризики, зокрема, у випадку існування заборгованості у замовника будівництва, на все його майно, в тому числі і на об’єкт, що має бути переданий інвестору, може бути накладений арешт.
Відтак, це унеможливить передачу об’єкта у власність інвестора, допоки замовник будівництва не погасить борги та допоки не буде знятий арешт. В гіршому випадку, у разі непогашення заборгованості, стягнення буде звернене на майно, в тому числі і на об’єкт інвестування. За таких обставин, відповідна нерухомість взагалі може так і не перейти у власність інвестора.
У разі виникнення такої ситуації, в судовому порядку інвестор може вимагати лише повернення коштів, сплачених за попереднім договором, та відшкодування збитків. Сьогодні практика йде таким чином, що неможливо зобов’язати замовника будівництва в судовому порядку укласти основний договір і передати право власності на квартиру, оскільки це суперечить принципу вільного волевиявлення.

В якій формі має бути укладений попередній договір?

Вимоги щодо форми договору безпосередньо передбачені в Цивільному кодексі України. Так, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається в письмовій формі та в обов’язковому порядку посвідчується нотаріально.
Досить часто, як показує практика, сторони бажають зекономити на послугах нотаріуса і свідомо не посвідчують нотаріально попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна.
Однак, така економія може досить дорого коштувати. Оскільки без нотаріального посвідчення цей договір в силу закону є нікчемним. А це, в свою чергу означає, що в сторін не виникає жодних прав та обов’язків після укладення такого договору.
За таких обставин, у замовника будівництва навіть не буде обов’язку передати у власність об’єкт інвестування. Інвестор може лише вимагати в судовому порядку повернення коштів, як таких, що були набуті замовником будівництва без належної правової підстави.

Які існують ризики для інвестора та як їх мінімізувати?

Частково про ризики, з якими потенційно може зіткнутись інвестор, йшла мова вище.
Також, слід наголосити, що така схема інвестування не забезпечить належним чином:

  • можливість інвестора здійснювати контроль за будівництвом та вживати оперативні заходи реагування на можливі проблеми із будівництвом;
  • гарантію отримання об’єкта нерухомості після введення об’єкта в експлуатацію;
  • гарантію повернення коштів, сплачених за цим договором, у випадку не введення об’єкта в експлуатацію;
  • унеможливлення продажу майнових прав на об’єкт нерухомості кільком особам.

З огляду на те, що така схема є досить ризиковою, та потенційно може зумовити ряд проблемних моментів, фахівці Адвокатського об’єднання «Домініон» рекомендують дотримуватись наступних простих правил при інвестуванні:

  • перед тим, як підписувати договір, ретельно перевірте дозвільну документацію на будівництво та свого контрагента;
  • дотримуйтеся форми договору, встановленої законом, а саме: письмова форма та обов’язкове нотаріальне посвідчення;
  • вказуйте в договорі саме ту суму, яку ви дійсно будете передавати контрагенту;
  • зберігайте оригінали документів, що підтверджують сплату коштів (банківські квитанції, розписки);
  • вкажіть в договорі усі технічні характеристики об’єкта, який має бути переданий, та в додатку до договору закріпіть його схематичне планування.