Новое решение старых проблем: как законодатель планирует защищать покупателей первички


Мы делимся знаниями с нашими клиентами и публикуем только полезную информацию

Отсутствие информации о проданных «квартиры» или «офисы» в жилых комплексах, строящихся порождает много страхов для инвесторов, которые вкладываются в такое строительство. «Не продан« мою квартиры »кому-то раньше?», «А может я уже третий покупатель?» — основные вопросы, крутятся в головах многих перед подписанием соглашения в отделе продаж.

Действительно, как узнать ответы на эти вопросы? Как обезопасить себя от будущих волокиты? На сегодня, к сожалению, ответа нет.

С учетом указанных проблем и пробелов отечественного законодательства в сфере строительства и недвижимости разработан проект Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости» № 7084 от 06.09.2017 года (далее — законопроект ).

Среди положительных новшеств — введение механизма государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.

Следовательно, изменения, если все же будут приняты, могут улучшить положение инвесторов, которые крайне ограниченную информацию по объекту, которыми покупается. И даже если уровень доверия к застройщику 99%, гарантировать, что лицо — один-единственный покупатель этой квартиры и последняя не перепродана несколько раз, невозможно.

Так называемые «двойные продажи» встречаются на рынке недвижимости чаще всего, когда недвижимое имущество определяется под снос (например, общежитие или старый жилой дом), а владельцам такого имущества предлагается расчет не денежными средствами, а квадратными метрами будущей новостройки, вырастет на этом месте. Однако, все течет, все меняется и настроение застройщика — не исключение. Уже позже жадность берет свое прежнему обещанные квадратные метры продаются инвесторам за «живые» деньги.

Аналогичная ситуация также часто встречается на объектах, достраиваются одним застройщиком вместо другого, который когда-то выгнал коробку или просто заложил фундамент и бросил все это по тем или иным причинам. Так, «новый» застройщик, несмотря на то, что когда-то часть будущих помещений в этом проекте уже когда-то была продана, перепродает их еще раз. Рискует? Да, но кто не рискует. Судебная практика в таком случае на стороне «первого покупателя». Кто первый встал — того и тапки. Вся надежда здесь только на то, что «новый» застройщик договорится с первым покупателем, а он в свою очередь не захочет втягиваться в судебную волокиту, что будет длиться годами, и рад будет хотя бы вернуть некогда вложенное.

Прежде всего с целью предотвращения именно таких случаев и предлагается регистрировать право собственности на квартиры и нежилые помещения в еще недостроенных жилых комплексах.

По замыслу законодателей регистрация права собственности на все будущие квартиры и офисы не является обязательным для застройщика, однако продавать такое будущее имущество последний сможет только после создания записи в госреестре. Таким образом, будущие инвесторы смогут узнать сколько квартир и какие были проданы в конкретном комплексе.

Стоит заметить, что депутаты также хотят ограничить право застройщика на продажу всех будущих объектов недвижимости до принятия объекта в эксплуатацию: при государственной регистрации будущих объектов недвижимости заказчик обязан определить гарантийную долю — не менее 25 — 28% общей площади всего объекта строительства.

В конце хотелось бы подчеркнуть, что это не первая попытка законодателей урегулировать эти проблемные вопросы. Рассмотрение законопроектов о регистрации имущественных прав на будущие объекты недвижимости в новостройках проводился ранее неоднократно. Однако надеемся, что в конце концов эта попытка действительно будет удачной, ведь необходимость таких изменений уже давно назрела на рынке первички Украины.