Юридическая проверка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость является одним из наиболее ценных активов для бизнеса. Приобретение, аренда или инвестиции в коммерческие объекты могут стать как решающим шагом для развития успешного предпринимательства, так и наоборот без тщательной. юридической проверки коммерческой недвижимости, стать для вас началом длительных споров, результатом которых будут потраченные деньги и время, а в худшем случае – потеря вашей недвижимости.

Наряду с самым ценным активом коммерческая недвижимость является сложным объектом, часто связанным с многочисленными ограничениями и правовыми нюансами, поэтому тщательная проверка ее правового статуса позволяет заранее выявить возможные правовые риски и избежать серьезных проблем в будущем. Изучение всех правовых нюансов требует исключительной компетенции юридических специалистов. Адвокатское объединение «Доминион», полагаясь на свой положительный опыт, предоставляет экспертные услуги в сфере недвижимости, включающее комплексное исследование всех правовых вопросов вашего запроса.

Какие риски могут ожидать вас перед приобретением или арендой коммерции?

Приобретение, аренда или инвестиции в коммерцию всегда связано с большим количеством правовых вопросов, начиная от земельного участка, на который находится ваш будущий офис, салон красоты, кафе, цветочный магазин или магазин одежды, до верности заключения договора купли-продажи или аренды. Каждое несоответствие нормам и действующему законодательству может негативно повлиять на будущее положение вашего имущества, что приведет к ненужным проблемам.

Споры о праве собственности

Одним из наиболее распространенных рисков является наличие споров о праве собственности на объект. Недвижимость может быть предметом длительного судебного процесса, наследственного конфликта или даже принадлежать нескольким владельцам, которые не дали согласия на продажу или аренду. Без надлежащей проверки сделка может быть обжалована в суде со стороны другого владельца, и вы рискуете потерять как объект, так и вложенные средства, которые необходимо возвращать в судебном порядке.

Обременение и обязательство

Коммерческая недвижимость часто имеет ограничения, такие как ипотека, арест или залог. Например, если объект находится в залоге в банке, банк может потребовать возврата долга (вашего объекта) даже тогда, когда вы уже стали новым собственником. Или на недвижимость наложен арест в уголовном или хозяйственном споре как средство обеспечения.

Несоответствие документации и объекта

В некоторых случаях техническая характеристика объекта может не соответствовать документированным данным. К примеру, площадь или этажность здания могут отличаться от указанных в техническом паспорте. Еще один риск — незаконные перепланировки или достройки, которые могут привести к штрафам или даже необходимости демонтажа достроек. Сюда можно отнести и не введенное в эксплуатацию помещение, просрочку или аннулирование разрешительных документов на строительство.

Проблемы с земельным участком

Собственность на здание часто связана с правами на земельный участок, где оно расположено. Если земля находится в аренде или имеет другое целевое предназначение, это может ограничить возможность использования недвижимости.

Налоговые и финансовые риски

Продавец или арендодатель недвижимости может иметь налоговые долги, долги перед другими контрагентами или банкротом. В таких случаях сделка может быть оспорена налоговыми органами или кредиторами в суде. Также, при наличии долгов, за счет недвижимого имущества могут удовлетворяться требования кредиторов (имущество будет продано за погашение долгов).

Риски заключения договора

Переход недвижимости может происходить по договору купли-продажи, договору ренты, договору купли-продажи корпоративных прав, инвестиционному договору, договору частичного (долевого) участия или договору аренды коммерческой недвижимости, которые могут содержать скрытые условия, которые создадут для вас дополнительные обязательства. К примеру, арендодатель может прописать право на одностороннее расторжение сделки или включить неблагоприятные условия по повышению арендной платы. Другим риском является неуполномоченный подписант (лицо без полномочий на подписание таких договоров), что приведет к признанию соглашения недействительным.

Проверить вашу недвижимость на возможные риски

Такие же риски при приобретении, аренде, инвестиции в коммерческую недвижимость новостроек (жилищных комплексов/офисных зданий)?

Застройщики часто предлагают очень выгодные условия приобретения коммерческой недвижимости на этапе строительства, что привлекает более низкой цене по сравнению с уже построенными зданиями.

Однако приобретение коммерческой недвижимости в новостройках имеет больше рисков и требует большего внимания по сравнению с «вторичной застройкой».

Если приобретение коммерческой недвижимости происходит в новостройках как на стадии строительства, так и после недавней сдачи в эксплуатацию, то к указанным выше рискам добавляются новые, а именно:

Риски недобросовестных участников строительства и самого застройщика

Финансовая нестабильность застройщика, ненадежные подрядчики, связанные с застройщиком лица (учредители, бенефициары, директор), находящиеся под санкциями или гражданами других стран, медленное (не по графику) строительство оказывают прямое влияние на темпы и непосредственную сдачу домов. Указанные риски являются первыми «колокольчиками», по которым инвесторы рискуют потерять свои средства без гарантии полного завершения строительства.

Отсутствие необходимых лицензий и разрешений

Застройщик должен иметь все необходимые лицензии и разрешения на строительство, согласованные с соответствующими государственными органами. Отсутствие хоть одного разрешения может остановить все строительство на неопределенный срок.

Как юридическая проверка первичной и вторичной коммерческой недвижимости поможет избежать указанных рисков?

Независимо от запроса клиента, юристы по недвижимости Адвокатского объединения «Доминион» проводят полную экспертную проверку всех составляющих, что включает в себя:

Проверка правоустанавливающих документов и права собственности

Юристы по недвижимости проверяют соответствие указанной фактической информации, наличие полного пакета документов, а также продолжительность владения объектом. Проверка правоустанавливающих документов и выписок из государственных реестров дает возможность выяснить, является ли продавец или арендодатель законным и надлежащим владельцем объекта, есть ли другие владельцы. Это поможет избежать ситуаций, когда недвижимость находится в судебных спорах или имеет несколько претендентов на право собственности.

Проверка обременений и обязательств

Юридическая проверка коммерческой недвижимости осуществляется также с целью анализа соответствующих реестров и выявления, есть ли на объекте ипотека, аресты, залоги или другие ограничения. На практике бывает, что недвижимость находится под арестом в уголовном производстве или наложен арест на недвижимость в исполнительном производстве за имеющиеся долги собственника. Указанная проверка гарантирует, что вы получите чистое имущество без скрытых юридических проблем.

Оценка соответствия документации

Юристы по недвижимости сверяют техническую документацию с реальным состоянием объекта, проверяют, узаконены ли все достройки или перепланировки. Это позволит избежать штрафов или необходимости устранения нарушений в виде демонтажа.

Анализ земельных вопросов

Юридическая проверка включает проверку прав на земельный участок, целевого назначения земли и наличия соответствующих разрешений. Это поможет избежать ситуаций, когда здание не может быть использовано из-за несоответствия земле его фактическому назначению.

Проверка репутации контрагента

Юристы по недвижимости собирают информацию о продавце, застройщике или арендодателе, в частности о его финансовом состоянии, налоговых долгах, добросовестности владения и судебных делах с его участием. Это поможет определить, является ли соглашение с такой стороной безопасной и не фиктивной.

Анализ договора

Юристы обеспечивают правильную составление, проверку или внесение изменений в договор купли-продажи, аренды или иного договора. Благодаря этому все условия будут прозрачны и понятны для вас, и вы сможете избежать неожиданных «подводных камней» в сделке.

И предпринимают все другие необходимые действия для установления прозрачности недвижимости и будущего соглашения в целом.

Что вы получите по результатам юридической проверки вашей будущей коммерческой недвижимости?

• Четкое понимание юридического статуса объекта

Проверка нежилых помещений перед покупкой позволит узнать все ключевые аспекты, которые повлияют на легальность использования и владения коммерческой недвижимостью. Вы получите информацию о правовом статусе объекта, его владельцах, наличии обременений (ипотек или арестов), судебных споров и других рисков, которые могут помешать предстоящему соглашению или дальнейшему использованию имущества.

• Рекомендации по безопасному заключению сделки

На основе результатов полной проверки коммерческой недвижимости, наши юристы дают конкретные рекомендации по дальнейшим действиям. Это могут быть рекомендации по устранению рисков (например, снятию ареста), пересмотру условий договора или совета по отказу от сделки в случае выявления критических проблем. Благодаря этому вы сможете принять решение и защитить себя от возможных проблем.

Получить консультацию по проверке недвижимости

Суммируя, проверка нежилых помещений перед покупкой — это не только о «прочтении договора», а и совершении значительного количества комплексных действий, направленных на выяснение полной и действительной картины коммерческой недвижимости перед приобретением, арендой или инвестицией.