Проверка (due diligence) недвижимости перед покупкой

Юридическая проверка недвижимости перед покупкой является важным этапом в процессе приобретения жилья, нежилого помещения, земельного участка или другого объекта недвижимого имущества. Адвокатское объединение «Доминион» предлагает комплексную юридическую проверку недвижимости, которая позволит избежать рисков и гарантирует безопасность приобретения недвижимости в Украине.

Независимо от того, планируете ли вы приобрести недвижимость на первичном рынке в новостройке или выбираете объект на вторичном рынке, тщательная проверка недвижимости является залогом безопасной и успешной сделки.

Каждый тип недвижимости имеет свои особенности, которые следует учитывать, чтобы избежать юридических и финансовых рисков.

Заказать консультацию юриста

Проверка новостроек (объектов недвижимости на первичном рынке)

Первичная недвижимость — это объекты, находящиеся в процессе строительства, поэтому на момент покупки право собственности на них еще не возникло. Застройщики предлагают приобрести право на получение определенного объекта с заданными характеристиками в будущем. Поэтому основной задачей юридической проверки недвижимости на первичном рынке является подтверждение законности строительства и обеспечение защиты инвестиций покупателя.

Что важно проверить при покупке объекта в новостройке?

1. Земельный участок. Застройщик должен иметь правовое основание для осуществления строительства на конкретном участке. Кроме того, целевое и функциональное назначение земельного участка должно соответствовать намерениям застройщика и градостроительной документации (генеральному плану населенного пункта). Также следует проверить земельный участок на наличие обременений и ограничений; в случае их наличия существуют риски того, что объект не будет принят в эксплуатацию.
2. Разрешительные документы. Законодательство четко устанавливает обязанность застройщика перед началом строительства получать определенные разрешительные документы на объекты. В случае отсутствия таких документов строительство является незаконным. Кроме того, стоит ознакомиться с проектной документацией и проверить, была ли проведена экспертиза такой документации, а также убедиться, получил ли застройщик технические условия для подключения инженерных коммуникаций.
3. Схема продажи объекта недвижимости. На первичном рынке существует большое количество вариантов договоров, по которым застройщики предлагают инвестировать средства в недвижимость. Некоторые из этих договоров более безопасны, а некоторые несут довольно значительные риски потери средств. Однако каждая из договорных схем продажи имеет свои особенности, которые стоит понимать на этапе подписания договора; подробнее об этом в статье «Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью».
   Также следует учитывать, что с 10 октября 2022 года действует Закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», согласно которому продажа будущих объектов недвижимости должна осуществляться по нотариальному договору, который должен содержать целый перечень обязательных условий. По такому договору у инвестора возникает специальное имущественное право на будущий объект недвижимости.
4. Деловая активность участников строительства и репутация девелопера. Строительство — это сложный процесс, в котором участвуют многие стороны, в частности: девелопер, заказчик (застройщик), подрядчики. В некоторых случаях есть компании, которые выступают инвесторами строительства, за что получают какую-то часть площадей в будущем объекте. Количество участников строительства не ограничено, но между всеми компаниями, которые совместно строят объект недвижимости, должны быть прозрачные и понятные договорные отношения. Кроме того, информацию о всех участниках строительства нужно проверять в соответствующих государственных реестрах. Что касается репутации девелопера, то обязательно необходимо проанализировать, успешно ли были завершены его предыдущие проекты, не было ли существенных задержек в строительстве или недостатков в качестве строительных работ.

Юристы и адвокаты Адвокатского объединения «Доминион» знают все особенности и подводные камни, связанные с покупкой недвижимости на первичном рынке. Мы проверили более сотни новостроек в Киеве, Киевской области и других регионах. Имеем опыт судебных дел с застройщиками, неоднократно решали сложные ситуации в режиме переговоров. Благодаря нашему опыту, мы уверены, что поможем выбрать безопасный объект.

Заказать проверку новостройки

Проверка недвижимости перед покупкой на вторичном рынке

На первый взгляд может показаться, что покупка недвижимости на вторичном рынке является более безопасным вариантом, чем покупка объекта на этапе строительства. Частично с этим можно согласиться, поскольку фактически объект уже существует, его сразу можно использовать; юридически, право собственности покупатель приобретает сразу после сделки, что также защищает от целого ряда рисков.

Но следует понимать, что покупка недвижимости на вторичном рынке может иметь юридические риски, которые могут привести к утрате такого имущества в будущем или к финансовым потерям. Поэтому рекомендуем всегда проверять вторичную недвижимость перед покупкой и привлекать для этого опытных юристов.

Что важно проверить при покупке недвижимости на вторичном рынке?

1. Правоустанавливающие документы и право собственности на недвижимость. Объект мог быть приобретен, унаследован, подарен или возникнуть в результате реконструкции. Каждое из этих оснований возникновения права собственности имеет свои особенности, на которые стоит обращать внимание при проведении юридической проверки. Законодательство Украины предусматривает, что право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, поэтому следует проверить, действительно ли лицо, которое продает объект, имеет зарегистрированное право собственности. Кроме того, не следует забывать о существовании значительного количества мошеннических схем, по которым злоумышленники пытаются продать недвижимость по поддельным документам. Поэтому проверка права собственности на недвижимость и оригиналов документов является обязательной перед покупкой объекта.
2. Полномочия продавца на продажу недвижимости. Перед покупкой недвижимости обязательно следует провести проверку собственника недвижимости (или собственников, если их несколько). В случае, если приобретение объекта осуществлялось в то время, когда лицо состояло в браке, то муж/жена должны дать свое согласие на продажу совместного имущества. Если объект имеет нескольких совладельцев, то каждый из них должен выступать продавцом по договору. Также следует учитывать, что из-за войны и вынужденной эмиграции значительно чаще продажа недвижимости осуществляется представителями собственников на основании доверенностей. В этом случае стоит ознакомиться с оригиналом доверенности и проверить полномочия представителя. Среди прочего, обязательно нужно проводить проверку собственника недвижимости по данным государственных реестров.
3. Историю объекта и сведения в государственных реестрах. При покупке вторичной недвижимости важно проверить информацию о предыдущих сделках с этим объектом для определения законности перехода права собственности. Также важно проверить, не имел ли объект ипотечного прошлого или не был ли предметом судебного спора или уголовного производства. Важно проанализировать информацию в реестрах для проверки недвижимости на обременения, аресты, запреты и другие ограничения, чтобы избежать рисков признания договора купли-продажи недействительным.
4. Права третьих лиц на недвижимость. Необходимо проверить, зарегистрированы ли в помещении (касается жилой недвижимости) какие-либо лица, в частности малолетние и несовершеннолетние дети. Также недвижимость может быть предметом договора аренды; арендатор имеет преимущественное право на покупку арендованного имущества, нарушение этого права может привести к переводу на арендатора права покупателя в судебном порядке и расторжению договора купли-продажи. Поэтому, чтобы избежать каких-либо претензий от третьих лиц и рисков утраты имущества, стоит детально проверять права третьих лиц на выбранный объект недвижимости.

Стоит понимать, что нотариус не предоставляет услуг по юридической проверке недвижимости. Привлечение опытных юристов гарантирует комплексную проверку документов и защиту ваших интересов в процессе приобретения вторичной недвижимости.

Заказать консультацию юриста