«Было ваше, стало наше» Регистрация недвижимости: варианты рейдерской атаки


Мы делимся знаниями с нашими клиентами и публикуем только полезную информацию

Последние изменения в законодательстве по внедрению упрощенной процедуры регистрации бизнеса и государственной регистрации прав собственности на недвижимое и их обременений портят отдельные заявления представителей предприятий и обычных граждан о «рейдерские захваты» принадлежащего им имущества. Какие же недостатки законодательства «рейдерам» новые возможности для завладения не только корпоративными правами и имуществом предприятий, а теперь и квартирами обычных граждан.

Регистрация недвижимости: варианты рейдерской атаки

Вариант первый — завладение имуществом с помощью «хакерских атак»

Поскольку к субъектам, которые имеют полномочия осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество согласно Закону Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» относят также и нотариусов, в течение длительного времени наблюдаются случаи постороннего вмешательства в Государственный реестр прав ( в дальнейшем  — ДРРП) путем использования логина, пароля, ключа ЭЦП нотариуса. В результате чего совершаются неправомерные регистрационные действия, связанные с прекращением обременений, арестов и ипотек, а также дальнейшей перерегистрации права собственности на третьих лиц.

Новым временным владельцем становится фиктивная лицо, избранное мошенниками, которая в свою очередь продает объект недвижимости конечном добросовестному приобретателю. Доведение незаконности таких изменений в порядке на практике — длительный процесс. В частности, в случае если объект несколько раз продавался на подставных лиц, пока его приобретет конечный покупатель.

Реально таких случаев гораздо больше, поскольку между посторонними вмешательствами в ДРРП и выявлением такого факта проходит несколько месяцев, а первые инциденты, связанные с использованием компьютеров нотариусов для проведения незаконных регистрационных действий в ДРРП, датированные ноябрем — декабрем 2014 года.

Среди крупнейших резонансных «хакерских атак» на ДРРП — прекращение обременения, зарегистрированного в интересах ипотекодержателя ПАО «Укргазбанк», и дальнейшая противоправная перерегистрация права собственности с ОДО «ЖЛ» на ЗАО «Житомирские лакомства», совершенные в феврале — марте 2016 года.

Непосредственное совершение противозаконных регистрационных действий происходит обычно в период низкой активности нотариуса-государственного регистратора (отпуск, вечерний или ночное время, праздники или выходные т.д.). Наличие данной проблемы никто не скрывает. Данный вопрос был темой для обсуждения на внеочередном съезде нотариусов Украины в апреле 2016 года.

Однако, до сих пор не принято никаких конкретных регулирующих или технических мер со стороны государства для повышения уровня кибербезопасности в Украине. Промедление с такими действиями может привести к тому, что любой  —  может стать жертвой «хакерских атак» и лишиться имущества в связи с незащищенностью информации, содержащейся в реестрах Министерства юстиции Украины.

Следует также помнить, что при внесении информации о недвижимости в электронный реестр, у владельца отсутствуют какие-либо подтверждающие документы. Справка, выдаваемая нотариусы при регистрации недвижимости, не имеет ни фирменного бланка, ни печати, ни подписи. В такой ситуации  владельцам недвижимости актуально чаще проверять информацию о зарегистрированных вещных правах на недвижимое имущество в ДРРП  , а законодателю принять меры для надлежащей защиты прав собственников, в том числе путем «бронирования» всей информации об имущественных правах, содержащийся в государственных реестрах как в электронном , так и в бумажном виде.

Вариант второй — завладение имуществом предприятия с помощью подделки документов

Упрощенная процедура проведения перерегистрации субъектов хозяйствования наложила свой «отпечаток» и на незаконный захват собственности предприятий. В частности, недавно существующая процедура не предусматривала права подлинности подписей участников (учредителей) предприятия на решении о внесении изменений в сведения о юридическом лице, предоставление старой редакции устава регистратору при утверждении новой и нотариального удостоверения подписей участников (учредителей) предприятия на новой редакции учредительных документов. Последнее давало возможность в считанные дни изменить учредителей, директора, предприятия без их на то согласия, отчуждение имущество компаний путем продажи и / или внесения в уставный капитал другого юридического лица.

С принятым Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и защиты прав собственности» № 1666-VIII процедура перерегистрации субъектов хозяйствования осложнилась необходимостью нотариального удостоверения подлинности подписей участников (учредителей) предприятия при внесении изменений о юридическом лице. Непосредственном удостоверению подлежит подлинность подписей участников (учредителей), уполномоченного ими лица или головы и секретаря общего собрания на решении уполномоченного органа управления юридического лица, учредительном документе, заявлении о выходе из общества, подается для государственной регистрации изменений о юридическом лице.

Хотя данные положения призвании сдерживать «рейдерские» захваты имущества предприятий, однако не дают стопроцентной гарантии от подделки подписей на учредительных документах, подделки печати нотариуса, которая может быть использована для засветки подлинности подписей участников (учредителей).

Следует также помнить, что в случае продажи корпоративных прав участником (учредителем) договор купли-продажи доли (корпоративных прав) в уставном капитале предприятия не подлежит нотариальному удостоверению, так же как и доверенность на представительство предприятия для осуществления регистрационных действий.

По нашему мнению, целесообразно будет защитить имущество предприятия путем заключения «дружественной» ипотеки с предприятием, которому можно доверять и / или физическим лицом, сформировав при этом денежное обязательство и передав имущество в ипотеку. Таким образом, ипотекодатель и ипотекодержатель будут связаны между собой лица, а обременение предприятия денежным обязательствам станет «искусственным барьером» на пути к завладению имуществом.

Вариант третий — завладение имуществом граждан в случае их длительного отсутствия

Не новым для Украины «рейдерские завладение» квартирами граждан, которые длительное время находятся в командировке, работают за рубежом и / или временно вынуждены сменить место жительства. Наиболее актуальными для «рейдеров» является престижные объекты недвижимости, которые можно быстро и выгодно продать, в частности квартиры в крупных городах и объекты коммерческой недвижимости. Как только «рейдерам» становится известно, что лицо длительное время отсутствует по месту жительства, готовится несложный план по отчуждению квартиры с участием «черного нотариуса», противоправность действий которого на практике доказать не так уж и легко. Поскольку лицо отсутствует по месту жительства, от ее имени на постороннее лицо кажется нотариальная доверенность на представление интересов и отчуждения объекта недвижимости. Далее на основании договора купли-продажи объект продается на опять же фиктивного покупателя, таких покупателей может быть несколько. Пока владелец не может установить факт отчуждения недвижимости, объект продается на рынке по несколько раз и, как следствие, передается конечном добросовестному приобретателю. Конечно, владелец недвижимости ничего не подписывал и не собирался отчуждать объект, однако, судебная волокита столь долговременная и непредсказуема, что, как следствие, вернуть свое жилье на практике будет довольно сложно.

В таких случаях рекомендуем опять же проверенные методы, такие как наложение разного рода «дружественных» обременений на объект недвижимости (залог имущественных прав, ипотека, регистрация недвижимости как объекта общей собственности). Итак,  необходимо создать условия, когда противоправные действия с недвижимостью максимально затруднены или требуют привлечения третьих лиц.  Но для простых граждан наиболее простым методом борьбы с «рейдерским захватом» квартир, является общая совместная собственность. Когда квартира находится в собственности нескольких лиц, чьи доли не выделены в натуре, крайне сложно отстранить объект недвижимости без согласия и участия других совладельцев.

Итак, в заключении хотелось бы отметить, что указанные варианты «рейдерского захвата» недвижимости не исключение, каждый день появляется множество других якобы законных способов получить Ваше имущество в собственность. Однако, приведенные нами варианты защиты недвижимости могут уменьшить вероятность «рейдерских атак».

Подготовлено специально для аналитического издания «ЮРИСТ & ЗАКОН»
Опубликовано в «ЮРИСТ&ЗАКОН» №46 09.12.2016-15.12.2016г.

Юрист Юлия Бугай