Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Договоры, связанные с недвижимостью, обычно содержат сложные юридические положения и предполагают существенные финансовые обязательства, поэтому при заключении такой сделки важно иметь надёжного партнёра, который гарантирует полную правовую безопасность.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью обеспечивает не только соблюдение законодательства, но и помогает минимизировать риски, выявить скрытые проблемы и защитить ваши интересы на всех этапах. Адвокатское объединение «Доминион» предлагает профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью, чтобы процесс купли, продажи, аренды недвижимости был максимально безопасным, прозрачным и понятным.

Бесплатная консультация юриста

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью на первичном рынке

Ключевая сложность в процессе заключения сделки по приобретению объекта недвижимости на первичном рынке заключается в том, что существует значительное количество вариантов таких сделок.

В частности, застройщики для привлечения средств инвесторов предлагают подписывать:

• инвестиционные договоры;
• форвардные контракты;
• договоры купли-продажи имущественных прав;
• договоры купли-продажи ценных бумаг;
• предварительные договоры купли-продажи;
• договоры о долевом (пайовом) участии в строительстве;
• договоры об участии в фонде финансирования строительства и др.

Следует отметить, что 10 октября 2022 года вступил в силу закон Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем», который в значительной степени урегулировал порядок привлечения средств частных инвесторов для финансирования строительства. В частности, этот закон чётко определил перечень сделок, по которым застройщики могут осуществлять продажу будущих объектов недвижимости.

Однако обязанность заключать исключительно те сделки, которые определены данным законом, распространяется на объекты, строительство которых было начато после 10 октября 2022 года. В настоящее время значительное количество объектов строится на основании разрешительных документов, полученных до вступления в силу вышеуказанного закона. Поэтому на рынке новостроек наряду с договорами купли-продажи будущих объектов недвижимости ещё в течение длительного времени будут существовать и другие схемы привлечения средств инвесторов.

Даже опытные юристы, не имеющие практики сопровождения сделок по приобретению объектов в новостройках, часто не знают ключевых отличий между разными видами договоров и не понимают, на что следует обращать внимание при их подписании. При отсутствии качественной экспертизы и практического опыта в сфере недвижимости невозможно определить, какие положения договора могут представлять серьёзный риск для инвестора.

Поэтому, чтобы быть уверенным в том, что договор, который вам предлагает подписать застройщик, соответствует требованиям закона и чтобы чётко понимать свои обязательства по этому договору, рекомендуем привлечь юриста для сопровождения сделки с недвижимостью.

На что стоит обратить внимание, подписывая договор о приобретении недвижимости в новостройке?

1. Полномочия продавца.
   Прежде чем заключать договор, следует убедиться, что продавец будущего объекта недвижимости (имущественных прав) обладает достаточными полномочиями для такой продажи. Часто заказчиком строительства является одно лицо, а продавцом имущественных прав — другое. В таком случае важно удостовериться, что договор заключается именно с владельцем имущественных прав. Для этого проверяйте договоры между участниками строительства и протоколы распределения площадей. Если договор подписывает руководитель компании, проверьте его полномочия в реестре. Если действует представитель по доверенности, обязательно ознакомьтесь с оригиналом доверенности.
2. Существенные условия договора.
   Перед подписанием договора внимательно проверьте, верно ли указаны характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, номер секции или дома и т. д. Убедитесь, что цена объекта и порядок оплаты (включая график платежей) соответствуют вашим предварительным договорённостям. Обязательно проверьте, что в договоре указаны сроки завершения строительства и передачи объекта инвестору. Если условия не соответствуют вашим ожиданиям или предыдущим договорённостям, настаивайте на их корректировке, чтобы договор отражал все согласованные аспекты.
3. Обязательства сторон и ответственность.
   Уделите особое внимание разделу договора, где прописаны обязательства сторон. Застройщик должен гарантировать завершение строительства в установленный срок, ввод дома в эксплуатацию и передачу объекта инвестору в надлежащем состоянии. Инвестор, со своей стороны, обязан своевременно и в полном объёме оплатить стоимость имущественных прав. Обязательно проверьте условия относительно штрафов: обычно застройщики устанавливают пеню за каждый день просрочки платежа, а длительная задержка может стать основанием для расторжения договора. В договоре также должны быть предусмотрены штрафные санкции для застройщика за нарушение сроков завершения строительства, а покупатель должен иметь право расторгнуть договор в случае необходимости.
4. Порядок регистрации права собственности.
   Следует убедиться, что в договоре чётко прописан порядок передачи объекта в собственность после завершения строительства. Договором должен быть зафиксирован перечень документов, которые застройщик обязан предоставить для регистрации вашего права собственности в государственном реестре. В некоторых случаях может потребоваться заключение дополнительных соглашений для оформления права собственности, и это также обязательно должно быть отражено в договоре.

Таким образом, договор купли недвижимости на первичном рынке — это ключевой документ, гарантирующий ваше право на получение желаемых квадратных метров в будущем. Привлечение опытного юриста по недвижимости для сопровождения сделки — необходимый шаг, который гарантирует законность сделки и защищает ваши интересы на каждом этапе.

Заказать консультацию

Юридическое сопровождение сделки по приобретению объекта недвижимости на вторичном рынке

Покупка недвижимости на вторичном рынке осуществляется путём заключения и нотариального удостоверения договора купли-продажи между Покупателем и Продавцом. Одновременно с подписанием договора производится государственная регистрация права собственности на объект за новым владельцем.

На первый взгляд нотариальное удостоверение договора вызывает ощущение уверенности и безопасности сделки — и в определённой степени это действительно так. После посещения нотариуса покупатель становится официальным собственником объекта, и процесс покупки фактически завершается.

Однако сделка на вторичном рынке содержит множество скрытых рисков, требующих тщательного анализа. Важно соблюдать все юридические формальности при подписании договора, чтобы избежать возможных правовых проблем и обеспечить защиту своих прав.

На что стоит обратить внимание, заключая сделку по приобретению объекта на вторичном рынке?

1. Проверка объекта.
   Перед заключением сделки важно провести комплексную проверку недвижимости. Подробнее о том, как проверить объект, читайте в разделе «Проверка недвижимости (due diligence)». В день заключения сделки важно получить актуальные сведения об объекте недвижимости из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, чтобы убедиться в отсутствии ипотеки, запретов или других обременений. Также следует проверить данные о владельце по соответствующим реестрам. Если покупаете жилое помещение, необходимо удостовериться, что в нём не зарегистрированы какие-либо лица. Для этого можно получить выписку из Реестра территориальной громады.
2. Полномочия продавца.
   Необходимо проверить оригиналы правоустанавливающих документов на объект недвижимости, а также убедиться в подлинности паспорта продавца, воспользовавшись электронными сервисами Государственной миграционной службы. Если объект был приобретён продавцом в браке, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу. В случаях, когда сделка заключается через представителя, важно тщательно проверить доверенность на совершение продажи и документы представителя.
3. Существенные условия договора.
   Внимательно ознакомьтесь с текстом договора, обращая особое внимание на правильность указанных данных о продавце и покупателе, а также на характеристики и адрес объекта недвижимости. Проверьте, соответствует ли цена, указанная в договоре, вашим предварительным договорённостям. Кроме того, договор должен чётко определять момент передачи квартиры покупателю. Обратите внимание на возможные особые условия, например, если стороны согласовывают, что продавец имеет право в течение какого-то времени пользоваться квартирой после заключения сделки.
4. Подтверждение расчётов.
   Как указано выше, в договоре обязательно должна быть указана реальная стоимость объекта. Кроме того, договор должен чётко регулировать порядок оплаты. Мы рекомендуем соблюдать требования украинского законодательства и осуществлять расчёты за приобретение объекта в безналичной форме. Это обеспечит наличие платёжного документа, который станет доказательством исполнения вами финансовых обязательств по договору.
5. Регистрация права собственности и получение документов.
   После подписания договора купли-продажи и осуществления оплаты покупателем происходит государственная регистрация права собственности на имя нового владельца. С этого момента покупатель становится собственником объекта недвижимости. Подтверждением регистрации является выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. В этой выписке необходимо проверить правильность указанных данных нового владельца, реквизитов договора и характеристик объекта.

По завершении сделки нотариус передаёт новому владельцу оригинал договора купли-продажи и выписку из Государственного реестра вещных прав. Кроме того, предыдущий владелец обязан передать оригинал технического паспорта и ключи.

Таким образом, сделка на вторичном рынке требует обязательного юридического сопровождения. Несоблюдение требований законодательства при заключении договора по приобретению недвижимости может поставить её под угрозу.

Например, отсутствие согласия второго супруга на продажу или доверенность, не содержащая достаточных полномочий представителя, могут стать основаниями для признания договора недействительным.

Кроме того, в процессе заключения сделки могут возникать спорные вопросы, требующие незамедлительного решения. Присутствие юриста, действующего в ваших интересах, гарантирует, что ваши права не будут нарушены, а цель сделки будет достигнута.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — неотъемлемая часть безопасного приобретения объекта. Квалифицированные юристы обеспечат защиту ваших прав на всех этапах сделки.

Не рискуйте своими инвестициями — выбирайте юридическое сопровождение от опытных специалистов!

Консультация юриста по недвижимости