Іпотека: нововведення та реалії воєнного стану

З моменту воєнного вторгнення агресора на територію нашої держави, становище українців суттєво ускладнилось. При цьому, частина населення на момент введення воєнного стану мала непогашені кредитні зобов’язання, які, здебільшого, забезпечені іпотекою. 

Ця стаття має на меті розкрити нововведення, які були запроваджені змінами до чинного законодавства, щодо іпотечних зобов’язань, а також дати ключові рекомендації на випадок, якщо предмет іпотеки був знищений в результаті воєнних дій. 

 

Що таке іпотека?

Для початку слід зупинитися детальніше на понятті “іпотека” та його природі. Так, іпотека є способом забезпечення виконання основного зобов’язання, як правило, кредитного договору. 

Вона покликана створити гарантії для кредитора у випадку не виконання боржником умов кредитного договору, зокрема, вона надає можливість повернути кошти, які були позичені боржнику шляхом звернення стягнення на заставлене майно. В іпотеку може бути передана нерухомість або ж майнові права на нерухоме майно. Детально цей вид забезпечення зобов’язання врегульований Законом України ”Про іпотеку”, про який ми ще будемо говорити нижче. 

Отже, іпотека не може існувати самостійно і, як правило, йде “в комплекті” з кредитним зобов’язанням. 

 

Нововведення щодо іпотечних зобов’язань

Кредитор (іпотекодержатель) може звернути стягнення на предмет іпотеки в тому випадку, коли боржник  не виконує належним чином кредитні зобов’язання (зокрема, не виплачує періодичні платежі або виплачує не в повному розмірі чи з порушенням строків), а також, коли боржник не виконує свої обов’язки за іпотечним договором. В результаті зазначених порушень кредитор може набути право власності на об’єкт та реалізувати його. 

Водночас, беручи до уваги складну ситуацію з житлом, законодавець вирішив запровадити нові гарантії для боржників (іпотекодавців) шляхом внесення змін в чинне законодавство. 

Таким чином, з 15 березня 2022 року Закон України “Про іпотеку” зазнав важливих змін, що обмежили права іпотекодержателя (кредитора). Відтепер останній не може: 

  • набути у власність предмет іпотеки;
  • реалізувати предмет іпотеки;
  • виселити мешканців відповідного приміщення. 

Зазначені вище зміни чинні протягом дії воєнного стану та тридцяти днів після його закінчення. Слід зазначити, що такі нововведення стосуються лише об’єктів нерухомості, що належать фізичним особам та обтяжені іпотекою за споживчими кредитами. 

Також, необхідно наголосити, що нововведення не поширюють свою дію: 

  1. на договірні зобов’язання іпотеки виникли після внесення цих змін до законодавства;
  2. на договори іпотеки, до яких були внесені зміни після набрання чинності змін до Закону України “Про іпотеку”  від 15 березня 2022 року.

 

Як діяти, коли предмет іпотеки знищений в результаті воєнних дій?

На жаль, станом на сьогодні до законодавства не були внесені відповідні зміни щодо наслідків знищення предмету іпотеки в результаті воєнних дій. Відтак керуватися потрібно відповідним договором та чинним законодавством. 

Здебільшого чіткий алгоритм дій у разі випадкового знищення предмета іпотеки зафіксований у вашому договорі. І в першу чергу необхідно дотримуватись саме його. Відтак, рекомендуємо для початку проаналізувати ваш договір та встановити, чи містить він наступне: 

  • порядок та строки повідомлення іпотекодержателя (кредитора) про факт випадкового знищення чи пошкодження;
  • засоби зв’язку та форма, якою повинне бути направлене таке повідомлення;
  • наслідки випадкового знищення чи пошкодження майна;
  • якими документами має бути підтверджений факт знищення/пошкодження;
  • порядок отримання страхового відшкодування (предмет іпотеки підлягає обов’язковому страхуванню);
  • порядок оформлення іпотеки на додаткове ліквідне забезпечення тощо.

При цьому, за загальним правилом, договір іпотеки припиняє свою дію у випадку знищення його предмету (ст. 17 Закону України “Про іпотеку”).

Водночас, як вже зазначалось вище, іпотека нерозривно пов’язана з кредитом. У переважній більшості випадків, в разі припинення іпотеки, у кредитора виникає право вимагати дострокового виконання боржником своїх обов’язків, тобто сплати кредиту в повному обсязі. 

 

Таким чином, в результаті внесення відповідних змін, на період дії воєнного стану та протягом певного періоду після його закінчення, фактично неможливо звернути стягнення на предмет іпотеки та виселити мешканців відповідного приміщення. Це однозначно покращує становище іпотекодавця (боржника). 

Однак, зазначені зміни не стосуються випадків знищення або пошкодження предмету іпотеки в результаті воєнних дій. Жодних “пільгових” умов для боржника в такому разі не передбачено. За таких обставин необхідно керуватися діючими кредитним договором та договором іпотеки, а також положеннями чинного законодавства.