Оподаткування операції з продажу нерухомості

На початку цього року набув чинності Закон України № 5600, що передбачає нові правила оподаткування операцій за платне відчуження нерухомого майна. Тож давайте розберемось детальніше що і як підлягає оподаткуванню відповідно до нововведень.

 

Які податки потрібно сплатити при купівлі-продажу нерухомого майна?

У відповідності до податкового законодавства операція з відчуження об’єктів нерухомості  на підставі договору купівлі-продажу тягне за собою сплату податку на доходи фізичних осіб (надалі в тексті – «ПДФО»), військового збору, збору до Пенсійного фонду України та державного мита.

Відповідно до Податкового кодексу України, базою оподаткування ПДФО є загальний оподатковуваний дохід, тобто будь-який дохід, який підлягає оподаткуванню, нарахований (виплачений, наданий) на користь платника податку протягом звітного податкового періоду.

 

Які податки повинен сплатити продавець, а які покупець?

У продавця виникає обов’язок зі сплати податку на доходи фізичних осіб (надалі в тексті – «ПДФО») у розмірі 18% або 5% в залежності від описаних у статті випадків. Продавець також повинен сплатити військовий збір у розмірі 1,5%.

Покупець повинен сплатити 1% збору до Пенсійного фонду України.

Окрім того, сплаті підлягає 1% державного мита, що здійснюється за домовленістю сторін, на практиці часто стягується з покупця або ділиться навпіл між сторонами.

 

Нововведення щодо ставок оподаткування операцій з продажу житлової нерухомості у відповідності до Закону України № 5600

Перший продаж за рік. Щодо першого платного відчуження житлової нерухомості протягом року, податкове законодавство змін не зазнало. Відтак, не буде оподатковуватись операція з продажу житлової нерухомості, яка є першим продажем за рік та належить продавцю на праві власності більше 3 років. Також не оподатковується платне відчуження об’єкта житлової нерухомості, який був отриманий продавцем шляхом прийняття спадщини.

Другий продаж за рік. Якщо особа бажає продати в одному році другий об’єкт житлової нерухомості, який належить їй на праві власності більше 3 років, така операція буде оподатковуватись за ставкою 5%  ПДФО. 

Третій продаж за рік. Операція з платного відчуження нерухомого майна третій та більше разів за рік буде оподатковуватись за ставкою 18% ПДФО з можливістю врахувати витрати, які зазнав продавець при придбанні цього майна.

 За цією ж ставкою буде оподатковуватись і продаж житлової нерухомості, яка перебуває у власності фізичної особи менше 3 років. 

При платному відчуженні житлової нерухомості, що була одержана у подарунок, до витрат можна буде віднести платежі, податки та збори, що були сплачені у зв’язку з прийняттям дарунку. 

Звертаємо Вашу увагу на те, що до об’єктів житлової нерухомості, зокрема, відноситься житловий будинок, квартира або їх частина, кімната, садовий (дачний) будинок (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці) та ін.

Також, з урахуванням нововведень, до цього переліку включені земельні ділянки, що мають сільськогосподарське призначення та перейшли у власність продавця «у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділені в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також такі земельні ділянки, що отримані платником податку у спадщину» ( п. 172.1 ст. 172 Податкового кодексу України).

Слід зауважити, що оподаткування операції з продажу нерухомого майна, що перейшло у власність продавця шляхом прийняття ним спадщини має свої особливості.

Так, якщо особа бажає продати одержаний нею у спадщину об’єкт житлової нерухомості і така продаж є першою за рік – податок не сплачується.

Другий та всі інші продажі підлягають оподаткуванню 5% ПДФО.

 

Додатково звертаємо увагу Читача на наступне. 

Якщо Ви бажаєте продати за рік декілька об’єктів житлової нерухомості, особливу увагу слід звернути на черговість здійснення такого відчуження. Відтак, найдорожчий об’єкт можна продати першим, оскільки перша продаж не оподатковується. Для відчуження другого та третього слід здійснити підрахунок та визначитись який з них вигідніше продати раніше.

При здійсненні розрахунку ставок, за якими буде оподатковуватись операція з продажу нерухомості, слід пам’ятати не тільки про ПДФО, але й  про стягнення військового збору у розмірі 1,5%, 1% – державного мита та 1% – збору до Пенсійного фонду.

Слід зазначити, що у випадку, коли в продавця не виникає обов’язок сплатити ПДФО, то й військовий збір також не сплачується. 

Вказаний порядок оподаткування доходу фізичних осіб від продажу нерухомого майна, насамперед, стосується резидентів. Для нерезидентів України передбачається інший порядок сплати податку.