Рекомендації для інвесторів на період дії воєнного стану

05.05.2022 6

Воєнний стан радикально змінив життя тисяч українців. Це, своєю чергою, не могло не зачепити ринок первинної нерухомості. Наразі багато інвесторів постали перед невизначеністю, виникає ряд питань щодо виконання обов’язків як зі сторони інвесторів, так і зі сторони забудовників. 

Ця стаття покликана дати відповіді на  актуальні питання інвесторів, зокрема, чи необхідно їм і надалі вносити інвестиції, чи повинен забудовник добудувати житло та на що звернути увагу в першу чергу. 

 

Чи звільняє воєнний стан від виконання обов’язків за договором?

В першу чергу слід зазначити, воєнне вторгнення Російської Федерації на територію України, що стало причиною для запровадження воєнного стану, є форс-мажорною обставиною. Це, зокрема, підтверджується листом Торгово-промислової палати України № 2024/02.0-7.1 від 28.02.2022

Відтак, зазначене має такі наслідки для договірних зобов’язань: 

  • сторони не звільняються від обов’язку виконати умови договору належним чином;
  • сторона може бути звільнення лише від відповідальності (штраф, пеня тощо) за допущені нею порушення;
  • таке звільнення допускається тільки тоді, якщо безпосередньо ці обставини стали причиною невиконання обов’язків. 

Таким чином, за загальним правилом, форс-мажорні обставини не дозволяють сторонам відмовитись від своїх зобов’язань в односторонньому порядку. Це стосується як інвестора, так і забудовника.

При цьому, якщо воєнний стан унеможливлює виконання стороною своїх обов’язків, така сторона може бути звільнена лише від відповідальності за невиконання зобов’язань, а не безпосередньо від обов’язків. 

Звертаємо вашу увагу, за таких обставин має важливе значення причинно-наслідковий зв’язок між форс-мажорною обставиною та невиконанням зобов’язань, який повинен бути належним чином доведений. Лише факт запровадження воєнного стану не є належним доказом. 

 

На що слід звернути увагу інвесторам?

Для початку необхідно уважно вичитати ваш договір, укладений із забудовником. Рекомендуємо звернути окрему увагу на наступні аспекти:

  • чи містить ваш договір положення, які регулюють дії сторін у випадку настання форс-мажорних обставин;
  • чи передбачено обов’язок повідомляти іншу сторону про факт настання форс-мажорних обставин;
  • чи встановлено строк для надсилання такого повідомлення;
  • які форми та засоби зв’язку визначені як обов’язкові для комунікації за таких обставин;
  • які документи вважаються належним підтвердженням факту настання форс-мажорних обставин та в який строк вони повинні бути надані;
  • які наслідки для сторін створюють форс-мажорні обставини, зокрема, чи передбачено право на односторонню відмову від зобов’язань, чи є такі обставини підставою для розірвання договору тощо. 

Саме ці положення договору дозволять сформувати юридично коректний план дій сторони, якщо воєнний стан унеможливив виконання її обов’язків за договором. 

У випадку, якщо такі положення відсутні, слід керуватись загальними нормами цивільного законодавства, зокрема, ст. 617 Цивільного кодексу України

Також, слід зазначити, що деякі забудовники пішли назустріч інвесторам та  прийняли рішення призупинити вимоги щодо сплати внесків за певними об’єктами шляхом оприлюднення відповідної інформації на офіційному сайті. 

Адвокатське об’єднання “Домініон” застерігає, що за таких обставин також необхідно детально аналізувати умови договору, аби встановити, чи впливає таке оголошення на виконання зобов’язань. Якщо у договорі відсутнє таке положення, рекомендуємо дотримуватись положень щодо повідомлення сторонами один одного про настання форс-мажорних обставин, аби уникнути в майбутньому накладення штрафних санкцій за несвоєчасну сплату внесків за договором. 

Отже, запровадження воєнного стану не звільняє автоматично сторін від виконання своїх обов’язків за договорами, за певних обставин (коли саме воєнні дії унеможливили виконання стороною своїх обов’язків) сторона може були звільнена лише від відповідальності за таке порушення. При цьому, причинно-наслідковий зв’язок між порушенням та обставинами, які стали причиною цьому, повинен бути доведений стороною, яка допустила таке порушення.