Юридичні ризики інвестування в нерухомість і шляхи їх мінімізації


Ми ділимося знаннями з нашими клієнтами і публікуємо тільки корисну інформацію

Останні події навколо банківської системи в країні, багатьох змусили замислитися над новими способами вкладення коштів для їх збереження і отримання прибутку. Одним з нових-старих способів вкладення грошей є нерухомість, яка сьогодні, на думку більшості, може скласти реальну конкуренцію тим же депозитах. Вибираючи між внеском у фінустанову і будівництвом, часто віддається перевага останньому, особливо, якщо інвестується валюта.

У той же час, ні для кого не секрет, що ситуація в сфері нерухомості в Україні за останні два роки також різко погіршилася. Причин цього багато, в тому числі: військові дії на сході України, глибокий економічний спад, значне подорожчання валюти, недоліки правового регулювання та інше. Чого тільки варта статистика «недостороев» по ??Україні.

Так, за даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, в нашій країні понад 2000 проблемних будівництв. При цьому, за останній рік темпи «зростання» стабільно збільшуються, проблемних об’єктів стає все більше.

Однією з причин такої кількості «недобудов» є те, що багато інвесторів, будь то фізичні або юридичні особи, недостатньо серйозно підходять до аналізу забудовника, його можливостей, репутації, а також об’єкта будівництва в цілому.

Саме детальне опрацювання вищевказаних питань, ретельне зважування всіх pro et contra, розуміння ризиків подібних вкладень може допомогти уникнути безповоротної втрати грошей і квадратних метрів. Спочатку, перед вкладенням грошей куди-небудь необхідно розуміти і приймати ризики такого вкладення. Якщо говорити про інвестування в нерухомість, то до поширених ризиків у цій сфері інвестування можна віднести:

1. Втрата грошових коштів.

2. Втрата об’єкта інвестування.

3. Втрата часу.

Навряд чи хтось стане сперечатися з тим, що звести ці ризики до нуля реально, адже сама суть інвестування зводиться до отримання прибутку або іншого соціально значимого ефекту на свій страх і ризик. З іншого боку, без тіні сумніву можна стверджувати, що зазначені ризики можна значно мінімізувати, якщо дотримуватися кількох простих кроків. Серед таких слід виділити чотири основних.

Крок перший: Репутація.

Перше, на що слід звернути увагу приймаючи рішення про вкладення коштів у нерухомість – забудовник: його ім’я, репутація, історія, схеми, за якими він будує і продає об’єкти та інше.

Цей крок продиктований не стільки правилами ділового обороту, які передбачають належне виконання зобов’язань в обумовлені сторонами строки, скільки об’єктивною реальністю в Україні. За роки незалежності наша держава встигла пережити багато труднощів: політичних, економічних і т.д. Ті забудовники, які змогли пережити «шторм» в більшій мірі заслуговують довіри інвесторів. Зазвичай забудовники ведуть статистику реалізованих проектів, її можна знайти на їх сайтах або зажадати у них особисто. Саме за такою статистикою і можна визначити, як компанія пережила той чи інший криза, будувалося чи щось в принципі. Як будували будинки в такі періоди, як вони здавалися, можна також дізнатися у інвесторів минулих років. Я думаю, що багато хто буде готовий поділитися враженнями і досвідом.

Крок другий: Схема реалізації.

Відносно схем будівництва та реалізації об’єктів нерухомості, то слід зазначити, що в Україні їх досить багато. Зокрема, можна виділити кілька найбільш популярних:

1. ФФБ і ФОН.

Діяльність фондів фінансування будівництва та фондів операція з нерухомістю врегульована Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном у будівництві житла та операцій з нерухомістю».

Основними перевагами цієї схеми є: чітка законодавча регламентація; нагляд за діями керуючого з боку регулятора (Нацкомфінпослуг) в разі порушення управителем законодавства про фінансові послуги за рішенням суду може бути здійснена його заміна; контроль за цільовим використанням коштів забудовником здійснює керуючий; можлива заміна забудовника при невиконанні ним своїх зобов’язань; можливість для довірителя відмовитися від своєї участі у ФФБ і забрати вкладені кошти; активи ФФБ враховуються окремо від активів фінансової установи і окремо по кожному об’єкту будівництва. У разі банкрутства фінустанови активи ФФБ не входять до загальну ліквідаційну масу.

Основний недолік цієї схеми полягає в тому, що зазвичай керуючий і забудовник є пов’язаними особами, що потенційно може бути небезпечним (в разі недобросовісності цих осіб). Також законом чітко не врегульовано питання відповідальності, зокрема керуючого перед інвесторами.

2. Цільові облігації.

Випуск цільових облігацій регламентований Положенням про порядок випуску облігацій підприємств, затвердженому Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку від 27.12.2013 № 2998.

Відповідно до цієї схеми інвестор набуває цільові облігації (тобто боргові цінні папери), які дозволяють отримати від особи їх випустили (емітента облігацій) в обумовлений термін житлову нерухомість.

Основними перевагами цієї схеми є: чітка законодавча регламентація; обмеження обсягу випуску облігацій (максимум вартості об’єкта нерухомості); заборона на зміну умов випуску облігацій; емітувати такі облігації може тільки власник або користувач земельної ділянки, на якій ведеться будівництво та інше.

Недоліками цієї схеми є відсутність контролю з боку регулятор (Нацкомфінпослуг) за будівництвом; у інвестора відсутні переважні права на такий об’єкт (наприклад, в процесі будівництва він може бути переданий в іпотеку без згоди інвестора); відсутня можливість закріплення конкретного об’єкта інвестування (за інвестором закріплюється лише кількість квадратних метрів).

3. Опціонні сертифікати.

Ця схема також врегульована на законодавчому рівні і передбачена Порядком реєстрації випуску опціонних сертифікатів та проспекту їх емісії, який затверджений Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 16.06.2009 №572.

Опціонний документ – стандартний документ (цінний папір), яка підтверджує право його власника на придбання в емітента або на продаж емітенту опціонного сертифіката базового активу в терміни і на умовах, визначених у проспекті емісії опціонних сертифікатів.

При цьому, згідно з нормами Порядку, різновидом базового активу може виступати об’єкт будівництва.

Розміщення та обіг опціонів можливий тільки за коштами фондової біржі, що істотно відрізняє їх від цільових облігацій.

Основними перевагами цієї схеми є: досить чітка законодавча регламентація; наявність контролю з боку Нацкомфінпослуг за емітентом; оборот опціонів виключно за коштами фондової біржі.

Основними недоліками, в порівнянні з тими ж облігаціями, є: відсутність вимог щодо обмеження випуску опціонів.

4. Попередній договір купівлі-продажу.

Відповідно до ч. 1 ст. 635 ГК України, попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного рядок укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором.

До недавнього часу це був досить популярний спосіб придбання квадратних метрів в новобудовах, однак 02.09.2015 року Верховним судом України при розгляді справи 6-226цс14 зроблено правовий висновок, який здатний «поховати» подібну практику.

Так, відповідно до позиції ВСУ, правові наслідки порушення попереднього договору чітко прописані в ст. 635 ГК України та полягають тільки в обов’язки сторони-порушника відшкодувати збитки, завдані безпідставним ухиленням від укладення основного договору. Іншими словами, в законодавчому масиві немає правових механізмів примусу забудовника до укладення основного договору і, як наслідок, передачі інвестору об’єкта нерухомості. Такого роду правова незахищеність покупців є головним недоліком такої схеми придбання житла. Саме тому рекомендується відмовитися від придбання об’єктів нерухомості за коштами укладення попереднього договору купівлі-продажу.

5. Придбання майнових прав.

Навколо такої схеми інвестування між юристами довгий час ведуться дискусії на предмет її законності. У будь-якому випадку, висновок подібного роду договору щодо інвестування в нерухомість є досить ризиковим заняттям. По-перше, сама схема інвестування, якщо і не є прямо забороненої, то знаходиться на межі законодавчого «фолу». У свою чергу це може впливати на судову практику, яка в будь-який момент може повернуться не найкращою стороною до інвестора. По-друге, в даному випадку мова йде про покупку майнового права без фактичного існування майна, а чітких законодавчих норм дотичного цього питання в законодавстві немає. Звідси очевидним є ризик, який випливає з нечіткого, недостатнього правового регулювання питання придбання майнових прав на подібні об’єкти. У зв’язку з цим здійснювати інвестування в нерухомість за коштами купівлі-продажу майнових прав вкрай не рекомендується.

Слід зазначити, що це далеко не повний перелік способів інвестування в нерухомість, тому в кожному конкретному випадку набувач може стикатися з новими викликами легальності та надійності тієї чи іншої схеми. Якщо з якихось причин розібратися з цим питанням самостійно не вдається, то найкращим способом вирішення цієї проблеми стане залучення вузького фахівця.

Крок третій: Документація.

Тільки якщо репутація забудовника, а також схема інвестування не викликають сумнівів – варто переходити до експертизи документів.

Комплект документів, які повинні бути в наявності буде прямо залежати від схеми інвестування та рівня складності об’єкта. Коштувати нагадати, що таких рівнів законодавством передбачено п’ять. Найскладнішими є об’єкти IV і V рівнів складності, для них законодавством передбачено більш жорсткі вимоги з боку архітектурно-будівельного контролю. Для початку будівництва таких об’єктів необхідним є отримання висновку експертизи проектної документації, тоді як для початку будівництва об’єкта III рівня складності достатньо подати декларацію про початок виконання будівельних робіт. Крім того, для початку ведення будівництва об’єктів IV та V рівня складнощів обов’язково повинно бути отримано дозвіл на виконання будівельних робіт. Також, відповідно до Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», для будівництва об’єктів IV і V рівнів складності необхідно мати ліцензію.

Крім цього, важливим моментом в оцінці документів є земельне питання. Важливо розуміти, що земельну ділянку, на якому проводиться будівництво повинен мати певне цільове та функціональне призначення під конкретний вид будівництва. Якщо земля знаходиться в оренді, то призначення земельної ділянки обов’язково повинно бути вказано в договорі оренди.

Далі слід звернути увагу на містобудівні умови і обмеження забудови ділянки. Цей документ детально «розповість», що саме можна побудувати в даному місці, якої максимальної висоти повинні бути будівлі, вкаже на можливі охоронювані архітектурні об’єкти, які розміщені на земельній ділянці і повинні залишитися незайманими, встановить вимоги до благоустрою території, паркувальних майданчиках, визначить допустимі відстані між будівлями та інше.

Також обов’язково необхідно перевірити наявність технічних умов на підключення до всіх видів комунікацій. Нерідкі випадки, коли будівля побудована, проте через відсутність технічних умов його не можуть підключити до міських комунікацій, що в свою чергу унеможливлює введення його в експлуатацію.

У певних випадках необхідно також перевірити інші документи, так, якщо в процесі будівництва бере участь фінансова установа, наприклад, у випадку з ФФБ, останнє зобов’язане мати відповідну ліцензію.

Саме комплексна оцінка документації може допомогти уникнути багатьох проблем в майбутньому і оцінити ймовірність майбутнього успіху інвестування.

Крок четвертий: Договір.

Заключним етапом перевірки є детальна вичитування умов договору та доповнень до нього. В першу чергу необхідно звернути увагу на порядок і терміни оплати, валюту договору та порядок її конвертації, терміни будівництва і введення в експлуатацію, відповідальність сторін за порушення зобов’язань і інші важливі моменти. При виявленні несприятливих умов в договорі необхідно негайно вступати в переговори з забудовником для приведення його у відповідність з інтересами всіх сторін. Слід розуміти, що саме від умов договору багато в чому буде залежати і порядок виходу з будівництва, наприклад, якщо в процесі у забудовника виникнуть проблеми. Всі ці умови слід детально аналізувати, зіставляти ризики, зважувати всі за і проти перед підписанням документів. Бажання забудовника обговорювати умови договору і проходити до спільного знаменника також свідчить про його впевненості в своїх силах завершити будівництво, що важливо.

Також окремо слід відзначити, що сьогодні в Україні функціонує досить багато інтернет ресурсів і відкритих електронних реєстрів, які можуть прийти на допомогу інвестору в процесі вивчення забудовника та дозвільної документації. Зокрема, до таких можна віднести:

1. Містобудівний кадастр Києва, який допоможе знайти інформацію про проблемних будівництвах і про конкретну будівництві в принципі – http://mkk.kga.gov.ua/

2. Офіційний сайт Державної архітектурно-будівельної інспекції України, де можна перевірити наявність у забудовника документів, зокрема: декларації про початок будівельних робіт, ліцензії, дозволи на виконання будівельних робіт http://www.dabi.gov.ua/index.php / reestr-dozvilnikh-dokumentiv

3. Реєстр судових рішень, який допоможе дізнатися про можливі судах девелопера з контролюючими органами, контрагентами або іншими інвесторами http://www.reyestr.court.gov.ua/

4. Реєстр нерухомого майна, який діє з початку 2015 року та допоможе перевірити об’єкт нерухомості на наявність заборон і обтяжень https://kap.minjust.gov.ua/services/registry

5. Публічна кадастрова карта, яка з недавніх пір може допомогти з перевіркою власників і користувачів земельними ділянками, а також іншими земельними питаннями http://www.map.land.gov.ua/kadastrova-karta

Як видно з вищевикладеного, інвестиції в нерухомість дійсно можуть скласти конкуренцію банківським вкладом сьогодні, проте вони пов’язані з безліччю нюансів, які потребують особливої ​​уваги. Необережність чи недбалість в питанні придбання нерухомого майна може мати вкрай негативні наслідки для суб’єкта інвестування в майбутньому, в тому числі: втрату грошей, часу, бажаного об’єкта і спокою. У той же час, як показує практика, при уважному вивченні забудовника, дозвільної документації в комплексі з вдалим договором можна реально мінімізувати ризики, а також найкращим чином забезпечити спокій інвестора.

Дмитро Груба

юрист

АТ «Правова група« Домініон »