Купівля та продаж нерухомості юридичною особою (ТОВ)

Для багатьох компаній нерухомість є стратегічним активом, який визначає вартість бізнесу та його можливості на ринку. Офіс, склад, виробниче приміщення чи земельна ділянка можуть бути внесені до статутного капіталу або стати предметом купівлі-продажу. Юридична особа може виступати як покупцем, так і продавцем, однак кожен сценарій має власні податкові наслідки.

ТОВ стикаються з подвійним викликом: правильно оформити перехід права власності та проконтролювати дотримання вимог податкового законодавства. Відмінності між загальною та спрощеною системами, правила ПДВ, нюанси оподаткування інвестиційного прибутку, визначення хто платить та який податок – усе це створює складну картину. Важливо знати не лише вимоги закону, а й передбачати можливі претензії контролюючих органів після продажу нерухомості юридичною особою. Саме тому залучення юристів Адвокатського об’єднання «Домініон» допомагає зберегти капітал і провести угоду максимально безпечно.

Безкоштовна консультація юриста

1. Внесення нерухомості до статутного капіталу ТОВ

Один із найпоширеніших способів купити нерухомість юридичною особою – це внесення майна засновником до статутного капіталу товариства.

Правові аспекти:

• Засновник приймає рішення про внесення нерухомості, оформлене протоколом.
• Нотаріус фіксує перехід права власності від фізичної чи юридичної особи до ТОВ.
• З моменту реєстрації нерухомість стає власністю компанії.

Оподаткування:

• Для засновника така передача не вважається купівлею-продажем, а отже, податок з доходу (ПДФО чи податок на прибуток) не сплачується.
• Для ТОВ отримання майна в статутний капітал не включається в дохід, тобто компанія не сплачує податок на прибуток.
• Але у майбутньому база оподаткування при продажу нерухомості юридичною особою може залежати від її оціночної вартості на дату внесення.

Тут важливо правильно оформити оціночний звіт і документи, аби уникнути спорів з податковою в розрізі фіктивності угоди або з метою «сховати» майно.

2. Продаж корпоративних прав на ТОВ, що володіє нерухомістю

Часто замість прямого продажу будівлі чи земельної ділянки, бізнес реалізує корпоративні права на компанію, яка володіє цією нерухомістю.

Податкові наслідки для продавця:

• Якщо продавець фізична особа-резидент України, то він сплачує 18% ПДФО та 5% військового збору з інвестиційного прибутку (різниці між ціною продажу та ціною придбання частки).
• Якщо продавець іноземець, оподаткування залежить від Угоди про уникнення подвійного оподаткування між Україною та його державою.

Переваги механізму:

• ПДВ в такому разі не сплачується, оскільки предметом угоди є корпоративні права.
• Для покупця такий варіант може бути вигідним, оскільки він отримує компанію з усіма її активами та господарською діяльністю.

Водночас важливо пам’ятати про юридичну перевірку ТОВ на предмет боргів перед бюджетом, грошових зобов’язань, кримінальних згадок та судових спорів, які переходять і до нового власника.

3. Продаж нерухомості ТОВ: оподаткування залежно від системи

В Україні діють дві основні системи оподаткування для юридичних осіб – загальна та спрощена (єдиний податок), і вибір між ними визначає рівень податкового навантаження та правила ведення фінансової звітності.

Загальна система (податок на прибуток)

На загальній системі продаж нерухомості юридичною особою оподатковується за ставкою 18% податку на прибуток. Базою є різниця між доходом від реалізації та бухгалтерською (залишковою) вартістю об’єкта.

Крім того, на операцію поширюється ПДВ (20%), якщо об’єкт підлягає оподаткуванню (винятки: житлова нерухомість, яка використовувалася понад 3 роки).

Спрощена система (єдиний податок)

Для платників єдиного податку 3-ї групи (юросіб) дохід від продажу майна включається в загальний дохід і обкладається ставкою 5%.

Але ключове обмеження: платники єдиного податку не мають права займатися операціями з продажу нерухомості як видом діяльності на постійній основі (КВЕД). Одноразовий продаж можливий, але податкова може розцінити систематичність як порушення.

Таким чином, за продаж нерухомості юридичною особою податки відрізняються залежно від системи: на загальній – складніша бухгалтерія, але більше свободи, на єдиному – простіше, проте з жорсткими обмеженнями.

4. Вихід учасника з ТОВ та передача нерухомості в натурі

Коли учасник вирішує вийти з бізнесу, йому може бути виплачена вартість його частки або передано майно товариства в натурі (наприклад, квартиру чи офіс).

Податкові наслідки:

• Для ТОВ: передача нерухомості розцінюється як продаж за ринковою вартістю, що формує дохід і може призвести до податку на прибуток та ПДВ.
• Для учасника: отримане майно вважається інвестиційним доходом. Якщо учасник фізична особа, він має сплатити 18% ПДФО та 5% військового збору.

Така операція завжди викликає підвищену увагу податкових органів, адже фактично це спосіб «вивести» активи з компанії.

5. Ліквідація ТОВ і передача майна засновнику

При ліквідації компанії після задоволення вимог кредиторів залишкове майно передається учасникам. Це може бути як грошовий еквівалент, так і сама нерухомість.

Оподаткування:

• Для ТОВ: вважається, що компанія реалізувала майно за ринковою вартістю. Це формує податкові зобов’язання з податку на прибуток і ПДВ.
• Для учасника: отримане майно розглядається як інвестиційний прибуток, що підлягає оподаткуванню (як і у випадку з виходом із товариства).

Через подвійне оподаткування такий формат часто є найменш вигідним. Тому юристи зазвичай радять структурувати угоду іншим способом ще до початку процесу ліквідації.

Отримати консультацію юриста

Чому важливо планувати угоди заздалегідь?

Незалежно від того, чи йдеться про купівлю нерухомості юридичною особою, чи про продаж нерухомості юридичною особою у 2025 році, ключове значення має податкове планування. Вартість податкових помилок може значно перевищити вигоду від самої угоди.

З юридичної практики, найчастіші проблеми виникають через:

• неправильне визначення бази для оподаткування;
• донарахування ПДВ та інших податків при передачі майна учасникам;
• спори з податковою через «занижену» оцінку нерухомості;
• ризики для покупця при придбанні корпоративних прав на проблемне ТОВ.

Переваги залучення юриста до угод

Угоди з нерухомістю юридичних осіб завжди пов’язані з високими фінансовими ставками та складними юридичними нюансами. Неправильно оформлений договір може коштувати компанії мільйони гривень, якщо не врахувати вимоги законодавства включно з податковими наслідками. Залучення юриста дозволяє бізнесу уникнути ризиків і завчасно захистити себе від непередбачуваних ситуацій.

По-перше, юрист аналізує правовий статус об’єкта: чи не перебуває він під арештом, чи правильно зареєстроване право власності, чи немає прихованих обтяжень. Це дозволяє уникнути купівлі проблемної нерухомості або укладення угоди, яка згодом буде оскаржена.

По-друге, важливо правильно вибудувати податкову стратегію. Для ТОВ різні моделі угод (внесення до статутного капіталу, продаж корпоративних прав або пряма реалізація) тягнуть за собою різне податкове навантаження. Грамотно обрана система дає можливість раціональніше використати кошти та мінімізувати ризик перевірок.

По-третє, юрист супроводжує переговори та підготовку документів, захищаючи інтереси клієнта на кожному етапі. Це особливо важливо, коли мова йде про великі інвестиції чи угоди за участі іноземних компаній.

По-четверте, у разі виникнення суперечок чи претензій з боку податкових органів, юрист допомагає врегулювати спір на досудовому етапі через процедуру адміністративного оскарження (заперечення/скарга), мінімізуючи витрати часу та грошей. Якщо досудове врегулювання не дало результатів, він представляє інтереси клієнта у суді, забезпечуючи ефективний захист прав та виконання рішень.

Таким чином, професійний юридичний супровід від Адвокатського об’єднання «Домініон» це не додаткові витрати, а інвестиція у безпеку та вигідність угоди.

Замовити юридичний супровід угоди

Висновок

Операції з нерухомістю в бізнесі – це завжди складне поєднання юридичних і податкових нюансів. Продаж нерухомості юридичною особою у 2025 році вимагає врахування як останніх змін у законодавстві, так і конкретної ситуації компанії. Кожна угода потребує уважного аналізу: від перевірки правового статусу об’єкта до правильного оформлення документів і вибору оптимальної моделі оподаткування. Важливо не лише знати ставки податків, а й розуміти, як правильно оформити угоду, щоб уникнути претензій податкових органів і не втратити майно.