Перевірка будинку перед купівлею

Купівля будинку – це важливий крок, який потребує не лише фінансових вкладень, але й ретельного аналізу. Часто майбутні власники фокусуються на зовнішньому вигляді, розташуванні та вартості, забуваючи про головне – юридичну чистоту та технічний стан будинку. Проте, без належної уваги до цих деталей ризики можуть затьмарити радість від придбання омріяного житла.

Юридична перевірка будинку перед купівлею — це ключовий етап, який захищає ваші інвестиції та допомагає уникнути потенційних ризиків, що можуть виникнути під час володіння житлом у майбутньому. Фахівці Адвокатського об’єднання «Домініон» надають професійний юридичний супровід угоди, забезпечуючи вам спокій, фінансову безпеку та впевненість у тому, що придбана нерухомість стане комфортним і надійним домом, а не джерелом непередбачуваних проблем чи зайвих витрат.

З огляду на наш багаторічний досвід у сфері нерухомості, ми знаємо, як перевірити будинок перед покупкою. У цій статті ми розглянемо ключові аспекти, на які слід звернути увагу перед здійсненням угоди, а також пояснимо, чому важливо залучати фахівців для юридичного супроводу.

Які документи варто перевірити перед придбанням будинку?

1. Правовстановлюючі документи на будинок.

Це ключові документи, які підтверджують право власності на нерухомість. До найпоширеніших правовстановлюючих документів належать:

• договір купівлі-продажу, дарування або міни;
• свідоцтво про право власності на будинок;
• декларація готовності будинку до експлуатації (якщо це новозбудований будинок);
• свідоцтво про право на спадщину.

Це найбільш поширені правовстановлюючі документи на будинок. Перевірка цих документів дозволяє впевнитися, що продавець є законним власником будинку та має право здійснювати його продаж.

Право власності на будинок підлягає обов’язковій державній реєстрації, тому разом із правовстановлюючим документом важливо перевіряти Витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності.

Ретельна перевірка правовстановлюючих документів є запорукою вашої безпеки. Це допоможе уникнути ризиків, пов’язаних із шахрайством або юридичними порушеннями, які можуть ускладнити ваше право власності на будинок у майбутньому. Не нехтуйте цим етапом — він може вберегти вас від неприємностей та непередбачуваних витрат.

2. Технічний паспорт на будинок.

Технічний паспорт виготовляється бюро технічної інвентаризації  та містить інформацію про детальні характеристики будинку, зокрема:

• план будинку, його поверховість, загальну та житлову площу;
• розташування кімнат, допоміжних приміщень і технічних споруд;
• рік побудови, матеріали конструкції, висоту будівлі тощо.

Технічний паспорт є важливим інструментом для перевірки відповідності реального стану будинку характеристикам, зазначеним у правовстановлюючих документах та реєстрах. Він дозволяє виявити можливі самовільні реконструкції та добудови, які можуть стати причиною проблем у майбутньому.

3. Документи на земельну ділянку, на якій розташований будинок.

Земельна ділянка, на якій розташований будинок, повинна мати кадастровий номер і відповідний правовстановлюючий документ. Документи, що підтверджують право власності на землю, аналогічні документам на будинок. Однак, право власності на земельну ділянку може також виникати на підставі державного акта.

Особливу увагу слід приділити перевірці витягу з Державного земельного кадастру. Це дозволяє переконатися, що цільове призначення земельної ділянки відповідає функціональному призначенню будинку. Також важливо перевірити відсутність обмежень у використанні земельної ділянки, щоб уникнути можливих правових або технічних проблем у майбутньому.

Яку інформацію слід перевірити у державних реєстрах перед купівлею будинку?

1. Відомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно

Інформація із цього реєстру дозволяє встановити власника будинку та земельної ділянки на якій він розташований. Перевірити наявність чи відсутність арештів, обтяжень, заборон відчуження щодо нерухомості. Крім того, цей реєстр надає можливість з’ясувати, чи перебуває будинок в іпотеці, а також чи не передано земельну ділянку або її частину в користування третім особам.

Юристи Адвокатського об’єднання «Домініон» мають розширений доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що дозволяє не лише отримувати базову інформацію, а й детально аналізувати історію будинку та земельної ділянки. Завдяки цьому доступу, ми можемо встановити попередніх власників нерухомості та перевірити правомірність переходів права власності на ці об’єкти у минулому.

2. Відомості у Єдиному державному реєстрі судових рішень

Даний реєстр дозволяє встановити чи був будинок та земельна ділянка предметом судового спору або кримінального провадження. На нашій практиці траплялися випадки, коли у Єдиному державному реєстрі судових рішень ми виявляли арешти щодо нерухомості, які не були зареєстровані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Наявність арештів, що накладені у рамках судових справ та кримінальних проваджень є серйозною перешкодою для купівлі нерухомості та може бути підставою для визнання угоди недійсною.

3. Відомості у Єдиному реєстрі боржників та інших реєстрах

У  Єдиному реєстрі боржників важливо перевірити усіх учасників угоди, адже запис про борги унеможливлює як продаж, так і купівлю нерухомості.

Щоб достовірно встановити, чи перебуває продавець будинку у шлюбі, необхідно провести перевірку в Державному реєстрі актів цивільного стану. Це дозволить уникнути можливих юридичних ускладнень, які можуть виникнути внаслідок спільної власності на нерухомість.

Для перевірки дійсності паспортів учасників угоди необхідно скористатися сервісами Державної міграційної служби. Це допоможе підтвердити особу кожного учасника угоди та уникнути шахрайства.

Окрім того, враховуючи нові виклики, пов’язані з російською агресією, потрібно перевіряти продавця нерухомості в Державному реєстрі санкцій.

Ми переконані, що  ретельна перевірка інформації в усіх доступних реєстрах є необхідною умовою для безпеки та законності угоди з нерухомістю.

Завдяки нашій експертизі у роботі з державними реєстрами, ми гарантуємо клієнтам не лише юридичну безпеку, але й впевненість у тому, що інформація про об’єкт, яку ми надаємо, є повною та актуальною. Це дозволяє нашим клієнтам приймати обґрунтовані рішення щодо купівлі нерухомості.

Отримати консультацію щодо придбання будинку

Що варто перевірити у випадку якщо будинок не введений в експлуатацію та перебуває в процесі будівництва?

Якщо ви плануєте придбати об’єкт на етапі будівництва, важливо знати, як правильно перевірити будинок перед покупкою та на які нюанси слід звернути особливу увагу. Така перевірка повинна включати кілька ключових етапів:

1. Перевірка земельної ділянки на якій здійснюється будівництво.

Для початку перевірити земельну ділянку, на якій будується або планується будівництво будинку. Отримати витяг із Державного земельного кадастру, перевірити, чи відсутні обмеження використання земельної ділянки, які можуть перешкоджати будівництву будинку. Обов’язково варто здійснити усі необхідні перевірки земельної ділянки за допомогою державних реєстрів.

Крім цього, у деяких випадках ми рекомендуємо перевірити правильність встановлення меж земельної ділянки та здійснити геодезичне дослідження. Це дозволить переконатися в точності розмірів ділянки та її придатності для запланованого будівництва.

2. Перевірка дозвільних документів для будівництва будинку.

Якщо йдеться про індивідуальний житловий, садовий або дачний будинок, то для його будівництва необхідно отримати будівельний паспорт. Цей документ встановлює основні вимоги до будівництва відповідного об’єкта.

Важливо, що під час воєнного стану будівництво будинків, площею до 500 кв.м та не вище 2 поверхів (без урахування мансарди) може здійснюватися без отримання будівельного паспорта – на підставі схеми намірів забудови.

Будівельний паспорт видає місцевий уповноважений орган містобудування та архітектури, а схему намірів забудови виготовляє сертифікований архітектор або інженер-проектувальник. Як будівельний паспорт, так і схема намірів забудови, має бути зареєстрована у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Також, перед початком будівництва забудовник повинен обов’язково зареєструвати повідомлення про початок будівельних робіт. Саме цей документ офіційно надає право розпочати будівництво.

Отже, щоб упевнитися, що забудовник має законне право на будівництво будинку, варто перевірити наявність у нього будівельного паспорта або схеми намірів забудови, а також підтвердити реєстрацію повідомлення про початок будівельних робіт. Проте не менш важливим є аналіз змісту цих документів. Рекомендуємо перевірити, щоб характеристики об’єкта, зазначені в документах, відповідали тим параметрам, які були озвучені покупцеві. Це допоможе уникнути непорозумінь і забезпечить прозорість у процесі будівництва.

3. Перевірка законності договірної схеми придбання будинку

Не менш важливим, ніж наявність усіх необхідних дозвільних документів є правильне оформлення угоди купівлі-продажу будинку.

На практиці ми часто стикаємося з ситуаціями, коли клієнтам пропонують придбати лише земельну ділянку за договором купівлі-продажу, а потім самостійно або за допомогою забудовника оформити необхідні дозвільні документи на будівництво та зареєструвати право власності на будинок на ім’я нового власника.

Проте ми повинні застерегти вас – така схема придбання будинку є досить ризикованою. У цьому випадку неможливо підтвердити факт придбання самого будинку, оскільки жоден документ не фіксує характеристики, які повинен мати об’єкт. Більше того, використання цієї схеми унеможливлює підтвердження факту передачі коштів за оплату вартості будинку. Тому потрібно врахувати усі ризики при обранні такого варіанту купівлі будинку.

Ми завжди рекомендуємо нашим клієнтам належним чином фіксувати всі домовленості щодо будівництва та передачі права власності на будинок. Важливо підписувати відповідні договори, такі як договір підряду або договір купівлі-продажу.

Також, хорошим рішенням є здійснювати всі платежі, пов’язані з придбанням будинку безготівково. Це дозволить вам мати документальне підтвердження оплати  вартості будинку та захистить у разі виникнення спірних ситуацій.

Належне оформлення угод та правильність здійснення розрахунків забезпечить вам правову захищеність та допоможе уникнути проблем у майбутньому.

Отже, перевірка будинку перед купівлею є невід’ємною частиною успішної угоди. Вкрай важливо самостійно переконатися в юридичній безпеці об’єкта або залучити досвідчених фахівців для супроводу угоди та ретельної перевірки всіх важливих аспектів.

Ми прагнемо стати вашими надійними партнерами в процесі купівлі-продажу нерухомості, забезпечуючи всебічний аналіз правового статусу об’єкта та виявлення можливих ризиків. Наша команда професіоналів готова надати вам необхідну підтримку на кожному етапі угоди, щоб ви могли здійснити свою інвестицію з максимальною впевненістю.

Зв’яжіться з нами, щоб отримати професійну консультацію та зробити перший крок до успішної угоди.

Отримати безкоштовну консультацію щодо придбання будинку