Юридична перевірка комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість є одним із найцінніших активів для бізнесу. Придбання, оренда чи інвестиції у комерційні об’єкти можуть стати як вирішальним кроком для розвитку успішного підприємництва, так і навпаки, без ретельної юридичної перевірки комерційної нерухомості, стати для вас початком довготривалих спорів, результатом яких будуть витрачені кошти та час, а у найгіршому випадку – втрата вашої нерухомості.

Поряд із найціннішим активом, комерційна нерухомість – є складним об’єктом, який часто пов’язаний з численними обмеженнями та правовими нюансами, тому ретельна перевірка її правового статусу дозволяє заздалегідь виявити можливі правові ризики та уникнути серйозних проблем у майбутньому. Вивчення всіх правових нюансів потребує виключної компетенції юридичних фахівців. Адвокатське обʼєднання «Домініон», покладаючись на свій позитивний досвід, надає експертні послуги у сфері нерухомості, що включає комплексне дослідження всіх правових питань вашого запиту.

Які ризики можуть вас очікувати перед придбанням або орендою комерції?

Придбання, оренда чи інвестиції у комерцію завжди пов’язано із великою кількістю правових питань починаючи від земельної ділянки, на який знаходиться ваш майбутній офіс, салон краси, кав’ярня, квітковий магазин або магазин одягу, до вірності складання договору купівлі-продажу або оренди. Кожна маленька невідповідність нормам та чинному законодавству, може негативно вплинути на майбутнє становище вашого майна, що призведе до непотрібних проблем.

Суперечки щодо права власності

Одним із найпоширеніших ризиків є наявність спорів щодо права власності на об’єкт. Нерухомість може бути предметом тривалого судового процесу, спадкового конфлікту або навіть належати кільком власникам, які не дали своєї згоди на продаж чи оренду. Без належної перевірки угода може бути оскаржена в суді з боку іншого власника, і ви ризикуєте втратити як об’єкт, так і вкладені кошти, які необхідно буде повертати в судовому порядку.

Обтяження та зобов’язання

Комерційна нерухомість часто має обмеження, такі як іпотека, арешт чи застава. Наприклад, якщо об’єкт перебуває у заставі в банку, банк може вимагати повернення боргу (вашого об’єкта) навіть тоді, коли ви вже стали новим власником. Або на нерухомість накладено арешт в кримінальному або господарському спорі, як засіб забезпечення.

Невідповідність документації та об’єкта

У деяких випадках технічна характеристика об’єкта може не відповідати задокументованим даним. Наприклад, площа або поверховість будівлі можуть відрізнятися від зазначених у технічному паспорті. Ще один ризик — незаконні перепланування чи добудови, які можуть призвести до штрафів або навіть до необхідності демонтажу добудов. Сюди можна віднести і не введене в експлуатацію приміщення, прострочення або анулювання дозвільних документів на будівництво.

Проблеми із земельною ділянкою

Власність на будівлю часто пов’язана з правами на земельну ділянку, де вона розташована. Якщо земля знаходиться в оренді чи має інше цільове призначення, це може обмежити можливість використання нерухомості.

Податкові та фінансові ризики

Продавець або орендодавець нерухомості може мати податкові борги, борги перед іншими контрагентами чи бути банкрутом. У таких випадках угода може бути оскаржена податковими органами або кредиторами в суді. Також, при наявності боргів, за рахунок нерухомого майна можуть задовольнятися вимоги кредиторів (майно буде продане за для погашення боргів).

Ризики укладення договору

Перехід нерухомості може відбуватися за договором купівлі-продажу, договором ренти, договором купівлі-продажу корпоративних прав, інвестиційним договором, договором часткової (пайової) участі чи договором оренди комерційної нерухомості, які можуть містити приховані умови, які створять для вас додаткові зобов’язання. Наприклад, орендодавець може прописати право на одностороннє розірвання угоди або включити несприятливі умови щодо підвищення орендної плати. Іншим ризиком є неуповноважений підписант (особа без повноважень на підписання таких договорів), що призведе до визнання угоди недійсною.

Перевірити вашу нерухомість на можливі ризики

Чи такі самі ризики при придбанні, оренді, інвестиції у комерційну нерухомість новобудов (житлових комплексів/офісних будівель)?

Забудовники часто пропонують дуже вигідні умови придбання комерційної нерухомості на етапі будівництва, що приваблює нижчою ціною у порівнянні з вже побудованими будівлями.

Однак, придбання комерційної нерухомості у новобудовах має більше ризиків та потребує більшої уваги у порівнянні з «вторинною забудовою».

Якщо придбання комерційної нерухомості відбувається у новобудовах як на стадії будівництва, так і після нещодавньої здачі в експлуатацію то до вказаних вище ризиків додаються нові, а саме:

Ризики недобросовісних учасників будівництва та самого забудовника

Фінансова нестабільність забудовника, ненадійні підрядники, пов’язані із забудовником особи (засновники, бенефіціари, директор) які перебувають під санкціями або є громадянами інших країн, повільне (не за графіком) будівництво прямо впливають на темпи та на безпосередню здачу будинків. Вказані ризики є першими «дзвіночками» за якими інвестори ризикують втратити свої кошти без гарантії повного завершення будівництва.

Відсутність необхідних ліцензій та дозволів

Забудовник повинен мати всі необхідні ліцензії та дозволи на будівництво, які погодженні з відповідними державними органами. Відсутність хоч одного дозволу може зупинити все будівництво на невизначений строк.

Як юридична перевірка первинної і вторинної комерційної нерухомості допоможе уникнути вказаних ризиків?

Незалежно від запиту клієнта, юристи з нерухомості Адвокатського обʼєднання «Домініон» проводять повну експертну перевірку всіх складових, що включає в себе:

Перевірка правовстановлюючих документів та права власності

Юристи з нерухомості перевіряють відповідність зазначеної інформації фактичній, наявність повного пакета документів, а також тривалість володіння об’єктом. Перевірка правовстановлюючих документів і витягів із державних реєстрів дають змогу з’ясувати, чи є продавець або орендодавець законним та належним власником об’єкта, чи є інші власники. Це допоможе уникнути ситуацій, коли нерухомість перебуває в судових спорах або має кількох претендентів на право власності.

Перевірка обтяжень і зобов’язань

Юридична перевірка комерційної нерухомості здійснюється також з метою аналізу відповідних реєстрів та виявлення, чи є на об’єкті іпотека, арешти, застави чи інші обмеження. На практиці буває, що нерухомість перебуває під арештом в кримінальному провадженні, або накладено арешт на нерухомість у виконавчому провадженні за наявні борги власника. Вказана перевірка гарантує, що ви отримаєте «чисте» майно без прихованих юридичних проблем.

Оцінка відповідності документації

Юристи з нерухомості звіряють технічну документацію з реальним станом об’єкта, перевіряють, чи узаконені всі добудови або перепланування. Це дозволить уникнути штрафів або необхідності усунення порушень у вигляді демонтажу.

Аналіз земельних питань

Юридична перевірка включає перевірку прав на земельну ділянку, цільового призначення землі та наявності відповідних дозволів. Це допоможе уникнути ситуацій, коли будівля не може бути використана через невідповідність землі її фактичному призначенню.

Перевірка репутації контрагента

Юристи з нерухомості збирають інформацію про продавця, забудовника чи орендодавця, зокрема про його фінансовий стан, податкові борги, добросовісність володіння та судові справи за його участю. Це допоможе визначити, чи є угода з такою стороною безпечною та не є фіктивною.

Аналіз договору

Юристи забезпечують правильне складання, перевірку або внесення змін до договору купівлі-продажу, оренди чи іншого договору. Завдяки цьому всі умови будуть прозорими та зрозумілими для вас, і ви зможете уникнути несподіваних «підводних каменів» в угоді.

Та вчиняють всі інші необхідні дії для встановлення прозорості нерухомості та майбутньої угоди в цілому.

Що ви отримаєте за результатами юридичної перевірки вашої майбутньої комерційної нерухомості?

• Чітке розуміння юридичного статусу об’єкта

Перевірка нежитлових приміщень перед покупкою дасть змогу дізнатися про всі ключові аспекти, які вплинуть на легальність використання та володіння комерційною нерухомістю. Ви отримаєте інформацію про правовий статус об’єкта, його власників, наявність обтяжень (іпотек або арештів), судових спорів та інших ризиків, які можуть завадити майбутній угоді чи подальшому використанню майна.

• Рекомендації для безпечного укладення угоди

На основі результатів повної перевірки комерційної нерухомості, наші юристи надають конкретні рекомендації щодо подальших дій. Це можуть бути рекомендації про усунення ризиків (наприклад, зняття арешту), перегляд умов договору або поради щодо відмови від угоди у разі виявлення критичних проблем. Завдяки цьому ви зможете ухвалити зважене рішення та захистити себе від можливих проблем.

Отримати консультацію щодо перевірки нерухомості

Підсумовуючи, перевірка нежитлових приміщень перед покупкою – це не лише про «прочитання договору», а вчинення значної кількості комплексних дій спрямованих на з’ясування повної та дійсної картини комерційної нерухомості перед придбанням, орендою або інвестицією.