Зверталась в "Домініон" так, як потрібен був супровід при купівлі земельної ділянки під забудову. Отримала швидку консультацію, а далі замовила повний супровід угоди. Весь процес купівлі та оформлення пройшов ідеально. Рекомендую!
Юридична перевірка квартири перед купівлею
Як перевірити квартиру перед купівлею: покрокова інструкція від експертів
Купівля квартири – це важливий фінансовий крок у житті кожної людини. Вибір житла супроводжується безліччю факторів, які необхідно враховувати для того, щоб знайти найкращий варіант. Проте, серед іншого, важливо не забувати про юридичні аспекти, які можуть суттєво вплинути на вашу інвестицію.
Юридична перевірка квартири перед купівлею є невід’ємною частиною процесу придбання нерухомості. Вона дозволяє не лише обрати найбільш безпечний, з юридичної точки зору об’єкт, але й уникнути ризиків, які можуть виникнути під час володіння житлом у майбутньому.
Експерти Адвокатського об’єднання «Домініон» щодня допомагають клієнтам перевіряти нерухомість і знають на що звернути увагу, щоб уникнути усіх можливих ризиків.
У цій статті ми пропонуємо покрокову інструкцію з перевірки квартири, а також поділимося реальними прикладами з практики, які допоможуть уникнути помилок в процесі купівлі житла.
Чому важливо перевіряти квартиру перед купівлею?
- щоб забезпечити юридичну чистоту покупки;
- щоб захиститись від шахрайства;
- щоб уникнути фінансових ризиків;
- щоб запобігти виникненню проблем під час володіння квартирою в майбутньому.
Як перевірити квартиру на вторинному ринку?
1. Перевірка документів на квартиру
Перевірку варто розпочати з аналізу правовстановлюючих документів. Саме на підставі цих документів здійснюється державна реєстрація права власності. Правовстановлюючий документ може бути єдиним для всієї квартири або їх може бути декілька, якщо право власності набувалося різними способами або квартира має двох або більше власників.
Щоб краще розуміти, які документи можуть підтверджувати право власності на квартиру, наведемо приклади найпоширеніших правовстановлюючих документів:
1.1 Договори купівлі-продажу, міни, дарування квартири.
Ці договори обов’язково мають бути нотаріально засвідчені та викладені на спеціальних бланках. Право власності на підставі цих документів має бути зареєстровано у реєстрі, що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або реєстраційним написом на самому тексті договору. Договір купівлі-продажу є найбільш поширеним варіантом, де продавець передає майно покупцеві в обмін на грошову компенсацію. Договір міни передбачає обмін нерухомості між сторонами, а договір дарування — безкоштовну передачу майна.
1.2 Свідоцтво про право власності.
Такі свідоцтва видавались реєстраційними органами Міністерства юстиції України в період з 1 січня 2013 по 1 січня 2016 року та підтверджували факт виникнення права власності на нерухоме майно після його державної реєстрації.
1.3 Свідоцтво про право на спадщину.
Цей документ підтверджує виникнення права власності на підставі спадкування (за законом або заповітом) і видається кожному спадкоємцю окремо. Важливо перевірити наявність інших спадкоємців та проаналізувати інформацію у спадковому реєстрі.
1.4 Свідоцтво про приватизацію.
Це документ, що підтверджує передачу квартири з державної власності у приватну. Важливо перевірити, чи всі члени родини, які мали право на приватизацію, брали в ній участь, оскільки це може вплинути на законність права власності.
Існують й інші документи, які можуть підтверджувати право власності, наприклад це може бути рішення суду, договір про поділ майна або біржова угода. У разі, якщо ви стикнулися з такими документами, то наполегливо рекомендуємо не нехтувати послугами юриста при купівлі квартири. Ці документи вимагають ретельного аналізу, оскільки можуть містити приховані ризики для покупця.
2. Перевірка інформації у реєстрах
Україна досягла значного прогресу в діджиталізації та розвитку цифрових технологій в державному сервісі, що дозволяє нам здійснювати перевірку інформації про нерухомість через електронні реєстри.
Які реєстри слід перевірити перед придбанням квартири?
2.1 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.
Цей реєстр надає інформацію про власника (власників) об’єкта, обтяження, іпотеки та арешти нерухомості. Наявність таких записів може завадити придбанню об’єкта. Важливо, що Адвокатське об’єднання «Домініон» має розширений доступ до цього реєстру, що дозволяє детально аналізувати історію об’єкта та інформацію про попередніх власників, знижуючи ризики при купівлі.
2.2 Єдиний реєстр боржників.
У цьому реєстрі необхідно перевірити усіх власників квартири. Також важливо перевірити другого із подружжя, якщо продавець нерухомості перебуває у шлюбі. У разі, якщо власник (співвласник) квартири є боржником, продаж такого об’єкта буде незаконним.
2.3 Реєстр територіальної громади.
Багато громад мають електронні реєстри, де містяться дані про реєстрацію місця проживання фізичних осіб. Для підтвердження, що квартира вільна від зареєстрованих осіб, необхідно отримати витяг із цього реєстру. Обов’язково варто впевнитись у тому, що у квартирі не зареєстровано місце проживання дітей.
2.4 Єдиний державний реєстр судових рішень.
У разі, якщо квартира була предметом судового спору, то інформація про це повинна міститись у даному реєстрі. Однак, персональні дані осіб та адреси нерухомого майна даний реєстр приховує, тому важливо правильно здійснити перевірку, щоб дійсно переконатися у тому, що судові справи щодо обраної вами квартири відсутні.
Фахівці Адвокатського об’єднання «Домініон» використовують сервіси усіх існуючих державних реєстрів для отримання важливої інформації під час перевірки квартири перед купівлею. Зокрема, ми перевіряємо паспорти власників нерухомості через сервіси Державної міграційної служби, аналізуємо дані з Державного реєстру санкцій. За потреби отримуємо відомості з Державного реєстру актів цивільного стану та Реєстру виконавчих проваджень тощо. Завдяки ретельній перевірці даних за усіма реєстрами, ми впевнені, що жодна важлива обставина не залишиться поза увагою під час супроводу угоди.
3. Перевірка технічного стану квартири та додаткових документів
Послуги юристів щодо купівлі квартири зазвичай не включають перевірку технічного стану об’єкта, оскільки, це питання до професійного будівельника або інженера. Такі спеціалісти можуть виявити приховані проблеми, які можуть потребувати значних витрат на ремонт у майбутньому.
Однак, враховуючи наш багаторічний досвід роботи з нерухомістю, ми поділимося кількома порадами, на що слід звернути увагу під час огляду квартири:
- перед купівлею квартири важливо переконатися у справності інженерних мереж, оскільки це може суттєво вплинути на комфорт і витрати в майбутньому. Несправні системи водопостачання, опалення або електропостачання є серйозною проблемою та потребують значних витрат на ремонт або переобладнання. У нашій практиці був випадок коли клієнти мало не придбав квартиру, у якій було підключено систему теплої підлоги поза засобом обліку води, таке порушення могло б додатково потягнути за собою штрафні санкції комунальних служб;
- обов’язково перевірте справність лічильників у квартирі та документи, які підтверджують повірку лічильників. Неправильна робота засобів квартирного обліку може призвести до переплат за комунальні послуги у майбутньому. Також слід перевірити відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг – заборгованість може призвести до проблем із переукладанням договорів між новим власником та обслуговуючими компаніями.
- щоб уникнути проблем з незаконними переплануваннями, радимо оглянути квартиру і перевірити, чи відповідає її фактичний стан технічному паспорту. Якщо після купівлі виявляться незаконні перепланування, усю відповідальність за них нестиме новий власник.
Технічний паспорт — це документ, що містить інформацію про технічні характеристики квартири, її площу, планування, відомості про матеріали конструкцій та інженерні комунікації. Він виготовляється комунальними БТІ (Бюро технічної інвентаризації) або сертифікованими інженерами із технічної інвентаризації.
Отже, перевірити документи на квартиру, проаналізувати інформацію у державних реєстрах та переконатись у належному технічному стані квартири – це три обов’язкові етапи, які слід пройти перед купівлею. Якщо у вас виникають труднощі з самостійною перевіркою всіх нюансів, ми будемо раді допомогти. Послуги юриста при купівлі квартири забезпечать вам спокій та впевненість у безпечній угоді.
Замовити юридичну перевірку квартири
Як перевірити квартиру у новобудові?
Купівля квартири у новобудові приваблює покупців багатьма перевагами, серед яких сучасні планування, нові інженерні системи, енергоефективність та доглянута прибудинкова територія. Крім того, новобудови є чудовим варіантом для інвестицій, оскільки вони можуть забезпечити зростання вартості нерухомості. Проте, не слід забувати про ризики, пов’язані з можливістю втрати коштів або недоотримання бажаних квадратних метрів у разі незаконності будівництва чи недобросовісності забудовника.
Отже, перед купівлею квартири у новобудові варто обов’язково перевірити:
1. Права на земельну ділянку, містобудівні умови та обмеження земельної ділянки.
Важливо перевірити право забудовника на земельну ділянку. Для будівництва багатоквартирних будинків земля повинна належати забудовнику на праві власності, оренди, постійного користування або за договором суперфіцію. Цільове призначення ділянки має дозволяти будівництво об’єктів житлової нерухомості. Для законного будівництва забудовник зобов’язаний отримати містобудівні умови та обмеження, які визначають допустимі типи будівель, а також встановлюють вимоги до їх висоти, площі та відстані до сусідніх об’єктів.
2. Дозвіл на будівництво, проектну документацію та експертизу проектної документації.
Дозвіл на будівництво є обов’язковим документом, який підтверджує законність будівництва. Проектна документація повинна відповідати державним будівельним нормам, а її експертиза є обов’язковою для будівництва багатоквартирних житлових будинків.
3. Учасників будівництва та договори між ними.
Важливо перевірити замовника будівництва та девелопера, а також проаналізувати інформацію щодо них у реєстрах. Також необхідно перевірити генерального підрядника — він повинен мати спеціальну ліцензію на виконання будівельних робіт. Для будівництва великих комплексів часто залучають інвесторів, які вкладають кошти та отримують площі в майбутньому об’єкті за результатами будівництва. Тому, важливо ретельно перевіряти договори між усіма учасниками будівництва та акти розподілу площ.
4. Технічні умови на підключення інженерних комунікацій.
Технічні умови на підключення інженерних комунікацій (водопостачання, електропостачання, теплопостачання) є критично важливими для забезпечення функціонування будинку. Наявність технічних умов підтверджує існування технічної можливості підключення об’єкта будівництва до відповідних інженерних мереж в майбутньому та погодження всіх технічних моментів такого підключення.
5. Документи, що підтверджують готовність будинку до експлуатації та присвоєння поштової адреси.
Після завершення будівництва важливо отримати документи, що підтверджують готовність будинку до експлуатації. Для багатоквартирних будинків це сертифікат готовності об’єкта до експлуатації, який засвідчує відповідність об’єкта всім необхідним стандартам і нормам. Також після введення об’єкта в експлуатацію йому має бути присвоєно поштову адресу – це необхідно для реєстрації права власності.
6. Репутацію забудовника та інформацію про його попередні проєкти.
Репутація забудовника є важливим фактором при виборі нового житла. Варто звернути увагу на відгуки про попередні проєкти компанії, їхню якість та терміни виконання робіт. Інформація про успішно реалізовані проєкти допоможе оцінити надійність забудовника і зробити свідомий вибір при купівлі квартири в новобудові.
Щоб обрати юридично безпечний об’єкт на первинному ринку, необхідно ретельно перевірити та проаналізувати безліч важливих нюансів. Купівля житла в новобудові є значною фінансовою інвестицією, тому перевірка документів на квартиру юристом у Києві є обов’язковим кроком. Це гарантує Вам безпеку угоди та дозволить уникнути потенційних проблем у майбутньому.
Приклади з практики: чому перевірка квартири рятує від серйозних проблем?
Щодня наші фахівці допомагають клієнтам уникнути ризикових угод. Ось кілька типових ситуацій із практики.
Приклад № 1
Під час перевірки квартири перед купівлею з’ясувалося, що продавець отримав житло на підставі дарування від свого сина менше року тому. Коли проаналізували Єдиний державний реєстр судових рішень, з’ясувалося, що колишня дружина сина покупця подала в суд позов про визнання квартири спільною сумісною власністю подружжя. Тому, для того, щоб швидко позбутися даної квартири, син подарував її батьку, а батько відповідно ініціював продаж квартири, щоб отримати за неї ринкову ціну.
Придбання цієї квартири створює серйозні ризики для нашого клієнта, оскільки договір дарування між сином і батьком був укладений не з метою реальної передачі майна, а для приховування його від поділу під час розлучення.
Суд може визнати цей договір недійсним, а квартира буде визнана спільною власністю для справедливого поділу між подружжям.
У разі, якщо наш клієнт придбав би таку квартиру, а дружина попереднього власника (сина) звернулася б до суду з позовом про визнання договору дарування недійсним, то всі подальші угоди, включно з договором купівлі-продажу, також могли бути визнані недійсними.
У такій ситуації клієнт ризикує втратити квартиру і буде змушений у судовому порядку вимагати повернення сплачених коштів, що може бути тривалим і складним процесом.
Приклад № 2
Ось ще один показовий випадок: квартира на останньому поверсі багатоквартирного будинку виявилася результатом незаконної реконструкції технічного приміщення. На перший погляд, документи виглядали цілком законними, особливо з огляду на те, що це був уже не перший продаж цієї квартири.
Однак, детальний аналіз історії об’єкта показав, що перший власник, не маючи жодних дозвільних документів, самовільно поділив велике технічне приміщення на кілька квартир, які згодом продав. Така реконструкція була незаконною, що призвело до відкриття кримінального провадження за фактом самоправства. У ході досудового розслідування існувала реальна загроза, що буде ухвалено рішення про повернення приміщення до початкового стану.
Висновки
Для багатьох людей придбання квартири — одна з найбільших і найважливіших фінансових інвестицій у житті. Саме тому послуга юриста при купівлі квартири є необхідною гарантією безпечної угоди. Ретельна перевірка допоможе вам уникнути юридичних проблем, прихованих технічних дефектів і незапланованих витрат.
Не ризикуйте своїми заощадженнями — довірте перевірку професіоналам. Команда Адвокатського об’єднання «Домініон» готова захистити ваші інтереси на кожному етапі угоди. Зв’яжіться з нами просто зараз для безплатної консультації та дізнайтеся, як зробити купівлю квартири максимально безпечною.
