Перевірка забудовника

Придбання нерухомості в новобудові завжди здається привабливою ідеєю. Сучасні планування, нові комунікації, енергоефективні матеріали та можливість обрати квартиру ще на етапі будівництва – усе це створює відчуття, що ви стаєте власником ідеального для себе житла і не тільки житла.

Однак, реальність не завжди така райдужна. Достатньо проїхатися містом, щоб помітити численні заморожені будівельні майданчики та недобудови. За кожною з таких недобудов стоять тисячі людей, які вклали свої кошти в мрію про нове житло, але не отримали обіцяного. Подібні ситуації часто виникають через не проведену перевірку новобудов, яка б показала можливу фінансову нестабільність забудовника, юридичні проблеми або скандальність та недобросовісність компанії.

Юристи з нерухомості Адвокатського об’єднання «Домініон» завдяки своєму досвіду допомагають уникнути таких ризиків, уберегти гроші та все ж отримати омріяну нерухомість. 

З чого складається перевірка забудовника?

Перевірка забудовника – це комплексний процес, що охоплює аналіз землі, документів, репутації, фінансового стану та правового статусу компанії. Розглянемо ключові аспекти, які слід врахувати перед придбанням нерухомості.

1. Земля

Перевірка землі, на якій ведеться будівництво, – один із найважливіших етапів перевірки забудовника на порядність. Саме земельна ділянка є основою та початком законності всього проєкту. Якщо забудовник не має прав на землю або якщо її цільове призначення не дозволяє будівництво житлової нерухомості, ризики для інвестора значно зростають. 

Перш за все, варто перевірити, чи є у забудовника документальне підтвердження права власності або оренди на земельну ділянку. Також необхідно впевнитися, що цільове призначення землі відповідає типу забудови. Наприклад, житлові будинки не можуть бути побудовані на ділянках, призначених для сільського господарства чи промисловості. Окрім цього, важливо вивчити історію землі: чи не було її придбання оскаржене в судах, чи немає претензій зі сторони державних або інших органів.

Варто пам’ятати, що для будівництва житлового будинку цільовим призначенням земельної ділянки є: «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку»!

2. Документи на будівництво

Забудовник не має права розпочинати роботи без відповідних дозвільних документів, тому відсутність навіть одного з них може поставити під сумнів весь проєкт.

Під час юридичної перевірки новобудови юристи з нерухомості «Домініон» досліджують ключові документи, а саме: дозвіл на будівництво, містобудівні умови та обмеження, а також затверджену проєктну документацію та всі інші необхідні документи. Дозвіл на будівництво підтверджує, що проєкт відповідає всім нормам і вимогам законодавства. Містобудівні умови визначають параметри забудови: висотність, щільність, тип об’єкта. Якщо ці документи відсутні або не відповідають реальним умовам, це може свідчити про порушення, через які будівництво в майбутньому може бути зупинене контролюючими органами.

Перевірити документи на будівництво забудовника в Києві та по всій Україні можливо і самостійно через Реєстр будівельної діяльності. Однак лише юристи з нерухомості зможуть побачити наявність або відсутність необхідних документів та їх відповідність реальним обставинам. 

Замовити консультацію про перевірку забудовника

3. А забудовник хто?

Навіть якщо всі документи на землю та будівництво, на перший погляд, здаються в порядку, проблеми із забудовником, такі як судові спори, фінансові труднощі чи сумнівна репутація або підсанкційні пов’язані особи, можуть поставити під загрозу успішне завершення проєкту.

Почати варто з перевірки забудовника на наявність відкритих судових проваджень за допомогою сайту Судова влада України або Єдиного державного реєстру судових рішень. Вказане допоможе перевірити, чи не фігурує забудовник у справах про борги, банкрутство, порушення договорів або конфліктів з державою. Також важливо оцінити фінансовий стан компанії: прозорість фінансових операцій, наявність податкових боргів, ліцензій та інші важливі відомості. Така інформація міститься на сервісі податкової Дізнайся більше про свого бізнес-партнера. Забудовник через проблеми у фінансуванні може зупинити будівництво на будь-якому етапі, залишивши інвесторів ні з чим.

Найкраще, хто розповість про забудовника – минулі покупці! Ознайомтеся з відгуками клієнтів, історією попередніх проєктів, виконанням зобов’язань щодо строків і якості. Додатково перевірте сайт забудовника ЖК: він має бути професійним, інформативним та містити актуальну інформацію про проєкти та дозвільну документацію. Якщо щось здається підозрілим або незрозумілим, краще звернутися до юриста для детальної перевірки.

4. Договір з забудовником

Завершальним етапом перевірки забудовника в Києві та по всій Україні є перевірка договору із таким забудовником. Від цього залежить захист ваших прав як інвестора. Забудовники використовують різні правові схеми оформлення відносин із покупцями.

Найпоширенішими видами договорів для купівлі нерухомості в новобудовах є:

• інвестиційний договір;
• договір співпраці;
• попередній договір купівлі-продажу квартири;
• договір пайової участі у житлово-будівельному кооперативі;
• договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру;
• форвардний контракт (договір купівлі-продажу деривативу);
• договір участі у фонді фінансування будівництва та інші.

Хоч всі ці договори і укладаються для досягнення спільної мети – купівлі-продажу нерухомості, однак кожен з них має свої нюанси та ризики.

Переваги та недоліки різних видів договорів для купівлі нерухомості в новобудовах

Попередній договір купівлі-продажу квартири

Переваги: простий та досить популярний договір.

Недоліки: забудовник може подвійно продавати одну й ту саму нерухомість. Може затягувати здачу нерухомості без відповідальності. Може залучати кошти без необхідних дозвільних документів.

Договір про участь у фонді фінансування будівництва

Переваги: прямо передбачено законом. Забудовник зобов’язаний мати необхідні дозвільні документи.

Недоліки: складний для розуміння покупцям. Багато юридичних питань.

Договір купівлі-продажу майнових прав

Переваги: простий та досить популярний договір.

Недоліки: Може залучати кошти без необхідних дозвільних документів. Можливість нецільового витрачання коштів. Може затягувати здачу нерухомості без відповідальності. Відсутні гарантії повернення коштів у разі припинення будівництва. 

Незалежно від назви договору, особливу увагу слід звертати на такі важливі умови. Звертати увагу на підписанта (чи є сторона забудовником чи посередником; чи має особа право підпису та право продавати нерухомість). Які права та обов’язки забудовника та покупця. Чи прописана відповідальність забудовника за несвоєчасну здачу будинку. Умови остаточного розрахунку та приймання-передачі нерухомості.

Замовити перевірку забудовника

Підсумовуючи, комплексна юридична перевірка новобудов – це складний процес, який потребує уважності, розуміння великої кількості дозвільних документів та правил, юридичної обізнаності та професійного підходу. 

Адвокатське об’єднання «Домініон» має багаторічний досвід супроводження юридичних перевірок новобудов та забудовників, що дозволяє розуміти всі нюанси в цій справі та звертати увагу на найменші важливі деталі.