Юридичний супровід угод з нерухомістю

Договори, пов’язані із нерухомістю, зазвичай містять складні юридичні положення та передбачають суттєві фінансові зобов’язання, тому під час укладення такої угоди важливо мати надійного партнера, який гарантує повну правову безпеку.

Юридичний супровід угод із нерухомістю забезпечує не лише дотримання законодавства, але й допомагає мінімізувати ризики, виявити приховані проблеми та захистити ваші інтереси на всіх етапах. Адвокатське об’єднання «Домініон» пропонує професійний супровід угод із нерухомістю, щоб процес купівлі, продажу, оренди нерухомості був максимально безпечним, прозорим та зрозумілим.

Юридичний супровід угод із нерухомістю на первинному ринку.

Ключова складність в процесі укладання угоди із придбання об’єкта нерухомості на первинному ринку полягає у тому, що існує значна кількість варіантів таких угод.

Зокрема, забудовники для залучення коштів інвесторів пропонують підписувати:

• інвестиційні договори;
• форвардні контракти;
• договори купівлі-продажу майнових прав;
• договори купівлі-продажу цінних паперів;
• попередні договори купівлі-продажу;
• договори часткової (пайової) участі у будівництві;
• договори про участі у фонді фінансування будівництва тощо.

Варто зазначити, що 10 жовтня 2022 року набрав чинності закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», який значною мірою врегулював порядок залучення коштів для фінансування будівництва від приватних інвесторів. Зокрема, цей закон чітко визначив перелік угод за яким забудовники можуть здійснювати продаж майбутніх об’єктів нерухомості.

Проте, обов’язок укладати лише угоди, які визначені  цим законом розповсюджується на об’єкти, будівництво яких було розпочато після 10 жовтня 2022 року. Наразі, значна кількість об’єктів будується на підставі дозвільних документів, які були отримані до  набрання чинності вищевказаного  закону. Тому, на ринку новобудов, поряд із договорами купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості, ще тривалий час існуватимуть й інші схеми залучення коштів від інвесторів.

Навіть досвідчені юристи, які не мають досвіду супроводу угод із придбання об’єктів у новобудовах, часто не знають ключових відмінностей між різними видами договорів і не розуміють, на що слід звертати увагу під час їх підписання. За відсутності якісної експертизи та практики у сфері нерухомості неможливо встановити які положення договору можуть становити серйозний ризик для інвестора.

Тому, для того, щоб мати впевненість у тому, що договір, який вам пропонує підписувати забудовник, відповідає вимогам закону та щоб чітко розуміти свої зобов’язання за цим договором – рекомендуємо залучити юриста для супроводу угоди з нерухомості.

Замовити супровід угоди

На що варто звернути увагу підписуючи договір з придбання нерухомості в новобудові?

1. Повноваження продавця.

Перш ніж укладати договір, варто переконатися, що продавець майбутнього об’єкта нерухомості (майнових прав) має достатні повноваження для такого продажу. Часто замовником будівництва є одна особа, а продавцем майнових прав — інша. У такому разі важливо впевнитися, що договір укладається з власником майнових прав. Для цього перевіряйте договори між учасниками будівництва та протоколи розподілу площ. Якщо договір підписує керівник компанії, перевірте його повноваження в реєстрі. Якщо ж діє представник за дорученням, обов’язково ознайомтеся з оригіналом довіреності.

2. Істотні умови договору.

Перед підписанням договору уважно перевірте, чи правильно зазначені характеристики об’єкта: площа, кількість кімнат, поверх, номер секції або будинку тощо. Перевірте ціну об’єкта та порядок оплати (включно з графіком платежів), щоб вони відповідали вашим попереднім домовленостям. Обов’язково переконайтеся, що в договорі вказані строки завершення будівництва та передачі об’єкта інвестору. Якщо умови не відповідають вашим очікуванням чи попереднім домовленостям, наполягайте на їхньому  коригуванні, щоб договір відображав усі узгоджені аспекти.

3. Зобов’язання сторін та відповідальність.

Приділіть особливу увагу розділу договору, де описані зобов’язання сторін. Забудовник повинен гарантувати завершення будівництва у встановлений термін, введення будинку в експлуатацію та передачу об’єкта інвестору в належному стані. Інвестор, у свою чергу, зобов’язаний своєчасно й у повному обсязі оплатити вартість майнових прав. Обов’язково перевірте умови щодо штрафів: зазвичай забудовники встановлюють пеню за кожен день прострочення платежу, а тривала затримка може стати підставою для розірвання договору. У договорі також мають бути передбачені штрафні санкції для забудовника за порушення строків завершення будівництва, а покупець повинен мати право розірвати договір у разі необхідності.

4. Порядок реєстрації права власності.

Варто переконатися, що договір містить чіткі положення про передачу об’єкта у власність після завершення будівництва. Положенням договору має бути зафіксований перелік документів, які забудовник зобов’язаний надати для реєстрації вашого права власності в державному реєстрі. У деяких випадках може знадобитися укладення додаткових угод для оформлення права власності, про що також обов’язково має бути зазначено у договорі.

Отже, договір купівлі нерухомості на первинному ринку — це ключовий документ, що гарантує ваше право на отримання бажаних квадратних метрів у майбутньому. Залучення досвідченого юриста з нерухомості для супроводу угоди — це необхідний крок, який гарантує законність угоди та захищає ваші інтереси на кожному етапі.

Замовити супровід угоди

Юридичний супровід угоди із придбання об’єкта нерухомості на вторинному ринку.

Придбання нерухомості на вторинному ринку здійснюється шляхом укладення та нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу між Покупцем і Продавцем. Одночасно з підписанням договору здійснюється державна реєстрація права власності на об’єкт за новим власником.

На перший погляд, нотаріальне посвідчення договору викликає відчуття впевненості і безпеки угоди — і певною мірою це дійсно так. Після відвідування нотаріуса покупець стає офіційним власником об’єкта, а процес придбання фактично завершується.

Однак, угода на вторинному ринку має багато прихованих ризиків, які потребують ретельного аналізу. Важливо дотримуватись усіх юридичних формальностей при підписанні договору, щоб уникнути можливих юридичних неприємностей і забезпечити захист своїх прав.

На що варто звернути увагу, укладаючи угоду із придбання об’єкта на вторинному ринку?

1. Перевірка об’єкта.

Перед укладанням угоди важливо провести комплексну перевірку нерухомості. Детальніше про як перевірити об’єкт читайте в розділі «Перевірка нерухомості (due diligence)». У день укладання угоди важливо провести актуальну перевірку інформації про об’єкт нерухомості в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, щоб переконатися у відсутності іпотеки, заборон чи інших обтяжень. Також слід перевірити дані про власника за відповідними реєстрами. Якщо купуєте житлове приміщення, необхідно впевнитися, що в ньому немає зареєстрованих осіб. Це можна зробити, отримавши витяг із Реєстру територіальної громади.

2. Повноваження продавця.

Необхідно перевірити оригінали правовстановлюючих документів на об’єкт нерухомості, а також пересвідчитись у справжності паспорта продавця, скориставшись електронними сервісами Державної міграційної служби. Якщо об’єкт був придбаний продавцем у шлюбі, слід отримати нотаріально засвідчену згоду другого з подружжя на його продаж. У випадках, коли угода укладається через представника, важливо ретельно перевірити довіреність на здійснення продажу та документи представника.

3. Істотні умови договору.

Уважно ознайомтеся із текстом договору, звертаючи особливу увагу на правильність зазначення даних продавця та покупця, а також характеристик і адреси об’єкта нерухомості. Перевірте, чи вказана у договорі ціна відповідає попереднім домовленостям. Окрім того, договір має чітко визначати момент передачі квартири покупцеві. Зверніть увагу на можливі особливі умови, наприклад, якщо сторони погоджуються, що продавець має право певний час користуватися квартирою після укладання угоди.

4. Підтвердження розрахунків.

Як зазначено вище, у договорі обов’язково повинна бути вказана реальна вартість об’єкта. Крім того, договір має чітко регулювати порядок оплати. Ми рекомендуємо дотримуватися вимог українського законодавства і здійснювати розрахунки за придбання об’єкта безготівково. Це забезпечить наявність платіжного документа, який стане доказом виконання вами фінансових зобов’язань за умовами договору.

5. Реєстрація права власності та отримання документів.

Після підписання договору купівлі-продажу та здійснення оплати покупцем відбувається державна реєстрація права власності на ім’я нового власника. З цього моменту покупець стає власником об’єкта нерухомості. Підтвердженням реєстрації є витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У витягу необхідно перевірити правильність зазначених даних нового власника, реквізитів договору та характеристик об’єкта.

Після завершення угоди нотаріус передає новому власнику оригінал договору купівлі-продажу та витяг із Державного реєстру речових прав. Крім цього, попередній власник зобов’язаний передати оригінал технічного паспорту та ключі.

Отже, угода на вторинному ринку вимагає обов’язкового юридичного супроводу. Недотримання вимог законодавства під час укладення угоди з придбання нерухомості може поставити її під загрозу.

Наприклад, відсутність згоди другого з подружжя на продаж або довіреність, що не містить достатніх повноважень представника, можуть стати підставами для визнання договору недійсним.

Крім того, у процесі укладення угоди можуть виникати спірні питання, які потребують термінового вирішення. Присутність юриста, який діє у ваших інтересах, забезпечує впевненість у тому, що ваші права не будуть порушені, а мета угоди буде досягнута.

Замовити юридичний супровід угоди

Юридичний супровід угод із нерухомістю є невід’ємною складовою процесу безпечного придбання об’єкта. Кваліфіковані юристи забезпечать захист ваших прав на всіх етапах угоди.

Не ризикуйте своїми інвестиціями – обирайте юридичний супровід від досвідчених фахівців!