Перевірка (due diligence) нерухомості перед покупкою

Юридична перевірка нерухомості перед купівлею є важливим етапом у процесі придбання житла, нежитлового приміщення, земельної ділянки або іншого об’єкта нерухомого майна. Адвокатське об’єднання «Домініон» пропонує комплексну юридичну перевірку нерухомості, яка дозволить уникнути ризиків та гарантує безпечність придбання нерухомості в Україні.

Незалежно від того, чи ви плануєте придбати нерухомість на первинному ринку в новобудові, чи обираєте об’єкт на вторинному ринку, ретельна перевірка нерухомості є запорукою безпечної та вдалої угоди.

Кожен тип нерухомості має свої особливості, які варто враховувати, щоб уникнути юридичних і фінансових ризиків.

Замовити консультацію юриста

Перевірка новобудов (об’єктів нерухомості на первинному ринку)

Первинна нерухомість – це об’єкти, які перебувають у процесі будівництва, тому на момент купівлі право власності на них ще не виникло. Забудовники пропонують придбати право на отримання певного об’єкта із визначеними характеристиками у майбутньому. Відтак, основним завданням юридичної перевірки нерухомості на первинному ринку є підтвердження законності будівництва та забезпечення захисту інвестицій покупця.

Що важливо перевірити при купівлі об’єкта у новобудові?

1. Земельна ділянка. Забудовник повинен мати правову підставу здійснювати будівництво на конкретній ділянці. Крім цього, цільове та функціональне призначення земельної ділянки має відповідати намірам забудовника та містобудівній документації (генеральному плану населеного пункту). Також, варто перевірити земельну ділянку на предмет обтяжень та обмежень, у разі їх наявності існують ризики того, що об’єкт не буде прийнятий в експлуатацію.
2. Дозвільні документи. Законодавство чітко встановлює обов’язок забудовника перед початком будівництва отримувати певні дозвільні документи на об’єкти. У разі відсутності таких документів будівництво є незаконним. Крім цього, варто ознайомитись із проєктною документацією та перевірити чи була здійснена експертиза такої документації, а також впевнитись чи отримав забудовник технічні умови для підключення інженерних комунікацій.
3. Схема продажу об’єкта нерухомості. На первинному ринку існує велика кількість варіантів договорів, за якими забудовники пропонують інвестувати кошти у нерухомість. Деякі із цих договорів є більш безпечними, а деякі мають досить значні ризики втрати коштів. Але, кожна із договірних схем продажу має свої особливості, які варто розуміти на етапі підписання договору, детальніше про це у статті «Юридичний супровід угод з нерухомістю».
   Також, слід врахувати, що з 10 жовтня 2022 року діє Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому», за яким продаж майбутніх об’єктів нерухомості має здійснюватися за нотаріальним договором, який повинен містити цілий перелік обов’язкових умов. За таким договором у інвестора виникає спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості.
4. Ділова активність учасників будівництва та репутація девелопера. Будівництво – це складний процес, у якому беруть участь багато учасників, зокрема: девелопер, замовник (забудовник), підрядники. У деяких випадках є компанії, які виступають інвесторами будівництва, за що отримують якусь частину площ у майбутньому об’єкті. Кількість учасників будівництва є необмеженою, але між усіма компаніями, які спільно будують об’єкт нерухомості, мають бути прозорі та зрозумілі договірні відносини. Крім цього, інформацію про всіх учасників будівництва потрібно перевіряти у відповідних державних реєстрах. Щодо репутації девелопера, то обов’язково необхідно проаналізувати, чи успішно були закінчені його попередні проєкти, чи не було суттєвих затримок у будівництві або недоліків у якості будівельних робіт.

Юристи та адвокати Адвокатського об’єднання «Домініон» знають усі особливості та підводні камені, пов’язані із купівлею нерухомості на первинному ринку. Ми перевірили понад сотню новобудов у Києві, Київській  області та інших регіонах. Маємо досвід судових справ із забудовниками, неодноразово вирішували складні ситуації у режимі переговорів. Завдяки нашому досвіду, ми впевнені, що  допоможемо обрати безпечний об’єкт.  

Замовити перевірку новобудови

Перевірка нерухомості перед купівлею на вторинному ринку

На перший погляд може здатися, що купівля нерухомості на вторинному ринку є більш безпечним варіантом, аніж купівля об’єкта на етапі будівництва. Частково, із цим можна погодитись, оскільки: фактично – об’єкт вже існує, його відразу можна використовувати; юридично, право власності покупець набуває відразу після угоди, що також убезпечує від цілого ряду ризиків.

Але, варто розуміти, що купівля нерухомості на вторинному ринку може мати юридичні ризики, які можуть призвести до втрати такого майна у майбутньому або фінансових втрат. Тому, рекомендуємо завжди перевіряти вторинну нерухомість перед купівлею та залучати для цього досвідчених юристів.

Що важливо перевірити при купівлі нерухомості на вторинному ринку?

1. Правовстановлюючі документи та право власності на нерухомість. Об’єкт міг бути придбаний, успадкований, подарований або утворитися внаслідок реконструкції. Кожна з цих підстав виникнення права власності має свої особливості, на які варто звертати увагу при здійсненні юридичної перевірки. Законодавство України передбачає, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації, тому слід перевірити чи дійсно особа, яка продає об’єкт має зареєстроване право власності. Крім цього, не слід забувати про існування значної кількості  шахрайських схем, за якими зловмисники намагаються продати нерухомість за підробленими документами.  Тому,  перевірка права власності на нерухомість та оригіналів документів є обов’язковими перед купівлею об’єкта.
2. Повноваження продавця на продаж нерухомості. Перед купівлею нерухомості обов’язково слід здійснити перевірку власника нерухомості (або власників, якщо їх декілька).  У випадку, якщо придбання об’єкта здійснювалось в той час, коли особа перебувала у шлюбі, то чоловік/дружина має надати свою згоду на продаж спільного майна. Якщо об’єкт має декількох співвласників, то кожен із них має виступати продавцем за договором. Також, варто враховувати, що через війну та вимушену еміграцію значно частіше продаж нерухомості здійснюється представниками власників на підставі довіреностей. У цьому випадку варто ознайомитися з оригіналом довіреності та перевірити повноваження представника. Серед іншого, обов’язково потрібно здійснювати перевірку власника нерухомості за даними державних реєстрів.
3. Історію об’єкта та відомості у державних реєстрах. При купівлі вторинної нерухомості важливо перевірити інформацію про попередні угоди щодо цього об’єкту для визначення законності переходу права власності. Також, важливо перевірити чи не мав об’єкт іпотечного минулого чи не був предметом судового спору або кримінального провадження. Важливо проаналізувати інформацію у реєстрах для перевірки нерухомості на обтяження, арешти, заборони та інші обмеження, щоб уникнути ризиків визнання договору купівлі-продажу недійсним.
4. Права третіх осіб на нерухомість. Необхідно перевірити чи зареєстровані в приміщенні (стосується житлової нерухомості) будь-які особи, зокрема малолітні та неповнолітні діти. Також, нерухомість  може бути предметом договору оренди,  орендар має переважне право на купівлю орендованого майна, наслідком порушення цього права може бути переведення на орендаря права покупця в судовому порядку та розірвання договору купівлі-продажу. Тому, для уникнення будь-яких претензій від третіх осіб та ризиків втрати майна, варто детально перевіряти права третіх осіб на обраний об’єкт нерухомості.

Варто розуміти, що нотаріус не надає послуг з юридичної перевірки нерухомості. Залучення досвідчених юристів гарантує комплексну перевірку документів та захист ваших інтересів у процесі придбання вторинної нерухомості. 

Замовити консультацію юриста