Чи законно купувати квартиру на останньому поверсі багатоквартирного будинку?

Досить часто забудовник ще на етапі будівництва, або навіть після введення об’єкту в експлуатацію пропонує придбати потенційному покупцю житлове приміщення на останньому поверсі. Однак, така інвестиція в переважній більшості випадків тягне за собою суттєві ризики. 

В цій статті ми розглянемо, на що в першу чергу необхідно звернути увагу при купівлі таких приміщень та які ризики це може містити в собі. 

На що потрібно звернути увагу?

Перш за все необхідно встановити правовий статус останнього поверху у будівлі. У багатоквартирних житлових будинках на останньому поверсі можуть розміщуватись як допоміжні приміщення, так і нежитлові приміщення, які є окремим об’єктом правовідносин та можуть бути передані у власність окремим особам шляхом продажу.

Для розмежування цих двох категорій необхідно встановити ряд обставин, в тому числі, місце розташування приміщення, спосіб та порядок його використання тощо.  

Це можна встановити шляхом вивчення документів, що стосуються будівництва об’єкта, в якому Ви плануєте придбавати приміщення, зокрема: 

• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• звіт експертизи проектної документації з додатками;
• технічний паспорт жилого будинку, поверховий план;
• сертифікат про готовність об’єкта до експлуатації. 

Зазначені документи можна запросити у забудовника, або в ОСББ. Також, окремі з них, а саме дозвіл на виконання будівельних робіт та сертифікат готовності до експлуатації є у вільному доступі. Ознайомитись з ними Ви можете на порталі 

Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва. 

У випадку, якщо за результатами вивчення документів, очевидним є те, що останній поверх має статус допоміжного приміщення, наприклад горища, рекомендуємо відмовитись від придбання такого об’єкта, оскільки така угода буде порушувати норми чинного законодавства. Крім горища, до категорії допоміжних приміщень також належать ще підвали, кладові, сміттєкамери, позаквартирні коридори тощо. 

Так, допоміжні приміщення в будинку запроектовані саме для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (ст. 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”). При цьому, відповідно до правової позиції Верховного Суду, допоміжними є абсолютно всі приміщення в будинку, оскільки вони призначені для його обслуговування, створення комфортних умов для проживання усіх власників квартир. Також, Верховний Суд наголосив, що приміщення є допоміжними навіть в тому випадку, коли вони фактично не використовуються для обслуговування будинку, тобто там відсутнє обладнання або ж відповідні комунікації. Приміщення може бути об’єктом правочинів щодо продажу лише в тому разі, якщо таке було будувалося з іншим цільовим призначенням, зокрема, для розміщення магазинів, офісів тощо (постанова від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18).

Отже, за умови, що останній поверх є допоміжним приміщенням, навіть якщо він не використовується за цільовим призначенням, його самовільне переобладнання на окремі об’єкти житлової чи нежитлової нерухомості та продаж є незаконним та може створити суттєві проблеми для нового власника. 

Які наслідки придбання такого об’єкта?

Відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України власники квартири у багатоквартирному житловому будинку є співвласниками його допоміжних приміщень на праві спільної сумісної власності.

Системний аналіз норм чинного законодавства свідчить про те, що вчиняти будь-які дії з допоміжними приміщеннями, в тому числі їх перепланування, переведення в категорію житлових/нежитлових об’єктів є законним за умови, що співвласники надали на це свою згоду, а також, якщо такі дії не будуть порушувати права власників інших квартир. 

В протилежному випадку будь-хто із власників квартири в такому багатоквартирному будинку може витребувати у Вас таке приміщення звернувшись до суду з віндикаційним позовом (про витребування майна з чужого незаконного володіння).

Таким чином, Вас можуть позбавити права власності на придбаний об’єкт, а Вам в свою чергу потрібно буде звертатись до особи, в якої Ви придбали такий об’єкт з вимогою повернути сплачені Вами кошти, що теж потребує фінансових затрат та часу. 

Отже, рекомендуємо завжди детально перевіряти об’єкти нерухомості перед їх придбанням, особливо, коли ці об’єкти розміщені на останньому поверсі (який в більшості випадків є допоміжним приміщенням) багатоквартирного житлового будинку. Це дозволить Вам в майбутньому суттєво зекономити фінансові витрати та час.