За яких обставин можливо поділити нерухомість?

Спори між співвласниками нерухомого майна прийнято вирішувати різними способами. Зазвичай, коли йде мова про необхідність поділу нерухомості співвласники визначають свої частки у праві власності, а згодом продають таке майно та ділять між собою отримані кошти. 

Однак, трапляються й інші випадки, коли співвласники бажають фізично поділити об’єкт нерухомого майна. Така процедура є більш складною, зокрема у тому випадку, коли поділ планується здійснювати не за договором, а в судовому порядку. 

У цій статті розглянемо особливості судових справ про поділ нерухомого майна, а також окремо приділимо увагу доказам, які повинні бути зібрані у такій категорії справ.  

Чи є різниця між поділом та виділом?

Перед зверненням до суду необхідно з’ясувати, з якими позовними вимогами Ви будете звертатись. Поняття “поділ” і “виділ” не є тотожними. Неправильно сформульовані позовні вимоги можуть призвести до того, що Вам буде відмовлено у задоволенні позовної заяви. 

Так, поділ нерухомості можливий лише в тому випадку, коли співвласників двоє. В результаті поділу, права спільної власності більше не існуватиме, натомість кожен з власників буде володіти 100% часткою майна, яке йому буде призначено судом. 

Виділ може проводитися за обставин, коли співвласників троє і більше, а виділити в натурі свою частку бажає один з них. Тобто таким чином, право спільної власності продовжить існувати, воно припиниться лише для того співвласника, який просить виділити йому його частку в натурі.

Така позиція викладена Верховним Судом у постанові від 19 травня 2021 року по справі №501/2148/17. 

За яких обставин можливий поділ (виділ) майна в натурі?

З огляду на те, що така категорія справ не є новою, у судовій практиці сформовані досить чіткі вимоги, за умови дотримання яких, майно може бути розподілене в натурі. Так, повинні бути дотримані такі умови: 

• поділ може відбутися тільки за умови, що такий відповідає чинним будівельним нормам; 
• в результаті поділу, кожному власнику повинно бути виділене ізольоване приміщення, обладнане окремим виходом та придатне для використання за цільовим призначенням;
• земельній ділянці, на якій розташований об’єкт, повинен бути присвоєний кадастровий номер. 

Також, слід зазначити, що поділ майна буде відбуватися в першу чергу з урахуванням часток співвласників. Суд може приймати до уваги порядок користування майном, для обрання найбільш оптимального варіанту поділу. Однак, ключовою обставиною буде саме розмір часток. 

Водночас, Верховний Суд зауважив, що з урахуванням конкретних обставин справи все ж можливий відступ від ідеальних часток. При цьому, сторона, частка якої буде збільшена, повинна буде сплатити відповідну компенсацію іншій стороні (постанова від 29 вересня 2020 року по справі № 286/3653/18).

Які документи слід підготувати для суду?

Для того, аби встановити, чи дійсно є технічна можливість для поділу (виділу) та чи буде це відповідати будівельним нормам, необхідно застосувати спеціальні знання. Відтак, ключовим доказом у такій категорії справ є наявність відповідного висновку експерта. 

Звертаємо увагу, що для того, аби надати такий висновок, недостатньо розумітись у нормах будівництва, потрібно бути експертом у цьому, а саме мати відповідний кваліфікаційний сертифікат.

Окрім того, доказами у таких справах будуть документи, які підтверджують право власності на відповідну частку майна  та земельну ділянку (договір купівлі-продажу, договір дарування, свідоцтво про право на спадщину тощо). 

Слід звернути увагу, що вище наведені лише загальні докази, які характерні для усіх справ цієї категорії. Залежно від конкретних обставин, докази будуть відрізнятись. 

Підсумовуючи викладене, варто зауважити, що така категорія справ є досить складною, відтак, аби не опустити усіх нюансів та отримати бажаний результат, рекомендуємо ще до звернення до суду звертатися до фахівців.