Форвардний контракт як спосіб інвестування

24.06.2022 15

На сьгоднійшній день на ринку первинної нерухомості інвесторам пропонують найрізноманітніші способи залучення їх коштів у будівництво. Одним з таких способів є інвестування шляхом укладення форвардного контракту. 

В цій статті розглянемо, що являє собою форвардний контракт, а також які він має переваги та недоліки. 

 

Що таке форвардний контракт?

Відповідно до вимог Податкового кодексу України, форвардний контракт – це стандартизований цивільно-правовий договір, за яким продавець зобов’язується передати базовий актив покупцеві. В результаті укладення такого договору, покупець отримує цінний папір – дериватив. 

Дериватив за своїм змістом дозволяє його власнику укласти договір купівлі-продажу майнових прав із забудовником, за яким він в майбутньому набуде право власності на об’єкт нерухомого майна. 

Така схема інвестування реалізується наступним чином. 

  1. Забудовник реєструє на біржі форвардний контракт, який після реєстрації набуває статусу деривативу.
  2. Біржа продає такий дериватив шляхом проведення аукціону.
  3. Покупцем деривативу стає зазвичай інвестиційний фонд (пайовий або корпоративний), який пов’язаний з забудовником.
  4. Після купівлі деривативу фонд реєструє його на біржі для подальшого продажу кінцевому власнику. 

З інвестором, як правило, одночасно укладається два договори: 

  • форвардний контракт з відповідним фондом;
  • договір купівлі-продажу майнових прав із забудовником. 

 

Які переваги та недоліки форвардних контрактів?

Ключовою перевагою такого способу інвестування прийнято вважати гарантію неможливості подвійних продажів об’єкта забудовником. Таких підхід сформувався з огляду на те, що цінний папір (дериватив), який передається за форвардним контрактом реєструється на фондовій біржі, відтак на біржі буде закріплено за конкретним деривативом майнові права на конкретний об’єкт. Повторно зареєструвати аналогічний дериватив неможливо. 

Однак, звертаємо увагу, що залучення коштів інвесторів у будівництво можливе не лише шляхом укладення форвардних контрактів. Реєстрація деривативу не дає гарантії того, що майнові права юридично не можуть бути відчужені іншим шляхом, наприклад шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири. Забудовники не позбавлені юридичної можливості продати майнові права на об’єкт нерухомості кілька разів, на практиці такі випадки недобросовісної поведінки забудовників не є поодинокими.

Крім того, слід зазначити, що при виборі такого способу інвестування, фактично, кошти, які мають бути вкладені інвестором діляться між двома договорами: форвардним контрактом та договором купівлі-продажу майнових прав. При цьому форвардний контракт вважається належним чином виконаним в момент укладення договору купівлі-продажу майнових прав. Таким чином, у випадку, якщо забудовник не введе об’єкт в експлуатацію в обумовлені строки, інвестор зможе повернути лише суму коштів, сплачених за договором купівлі-продажу майнових прав. 

Так, обираючи такий спосіб інвестування, радимо враховувати описані вище ризики, оскільки досить часто, сума, яка передається за форвардним контрактом складає половину від загальної інвестиції. Значно рідше зустрічаються випадки, коли вартість форвардного контракту носить виключно символічний характер. 

Водночас, слід наголосити, що така схема інвестування не виключає загальних ризиків, які пов’язані з інвестуванням в первинний ринок нерухомості. Зокрема, йде мова про відсутність гарантій отримання об’єкта нерухомості після завершення будівництва або ж повернення коштів, якщо такий об’єкт не буде введений в експлуатацію. Також, обираючи таку схему інвестування, фізична особа не матиме юридичних можливостей здійснювати контроль за будівництвом об’єкта та цільовим використанням проінвестованих коштів. 

 

Підсумовуючи викладене вище, рекомендуємо детально перевіряти об’єкт будівництва перед здійсненням інвестиції, а також формулювати положення договорів таким чином, щоб в подальшому Ви мали реальну можливість захистити свої права в разі необхідності.