Підстави для визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомості

Одним із найбільш суттєвих ризиків при укладенні договору купівлі-продажу нерухомого майна є ризик визнання недійсним такого договору в майбутньому, що неминуче потягне за собою витребування нерухомості у нового власника. Відтак перевірка об’єкту нерухомого майна перед купівлею, спрямована, зокрема на виключення або мінімізацію такого ризику. 

У цій статті розглянемо найбільш поширені підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним, а також заходи, які дозволять зменшити вірогідність настання такого ризику. 

Що таке недійсність та які її наслідки?

За загальним правилом, будь-який правочин є правомірним, якщо інше не визнано судом, або безпосередньо не передбачено у законі (презумпція правомірності). 

Водночас, законодавцем в ст. 203 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України) встановлено певні вимоги, які повинні бути дотримані особами при вчиненні будь-яких правочинів. До таких належать, зокрема, вимоги щодо наявності необхідного обсягу цивільної дієздатності, вільного волевиявлення, дотримання форми правочину тощо. Також, правочин не може суперечити вимогами чинного законодавства та повинен бути спрямований на реальне настання наслідків. 

У випадку, якщо вимоги статті 203 ЦК України не будуть дотримані, це буде підставою для визнання недійсним правочину, в тому числі договору. 

Слід наголосити, що недійсний правочин не створює жодних наслідків для сторін. Відтак, в результаті визнання недійсним договору купівлі-продажу, сторони повинні будуть повернути одна одній усе, що вони отримали за таким договором (покупець – об’єкт нерухомості, а продавець – гроші). 

Однак, слід зазначити, якщо з таким позовом звертаються до покупця, то позовні вимоги формулюються таким чином, аби правочин був визнаний недійсним, а нерухомість повернута колишньому власнику. При цьому, в такій категорії справ, для повернення коштів, покупець повинен ініціювати новий судовий розгляд. Також, слід розуміти, що судовий процес триває зазвичай від шести місяців, а кошти після ухвалення судом рішення можуть бути повернені не відразу. 

Найбільш поширені підстави для визнання недійсним договору купівлі-продажу

1. Продаж об’єкту без отримання згоди іншого з подружжя.

За загальним правилом, майно набуте за період шлюбу, вважається спільною сумісною власністю обох з подружжя, незалежно від того, хто який вклад зробив. Інший порядок може бути передбачений, зокрема, у шлюбному договорі (ст. 60 Сімейного кодексу України). Відтак, розпоряджатися таким майном подружжя може лише за обопільною згодою, яка має бути виражена в письмовій нотаріально посвідченій формі. 

Перед купівлею об’єкта нерухомості, в першу чергу потрібно з’ясувати, хто є власником майна. Досить часто є так, що у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно власником зазначений лише один із подружжя, однак, фактично таке майно перебуває у спільній сумісній власності обох з подружжя.

Слід зазначити, що навіть після розірвання шлюбу, правовий статус майне не змінюється, воно і надалі вважається спільною сумісною власністю. Таким чином, суттєве значення має факт, чи перебував продавець в шлюбі саме на момент набуття права власності на нерухомість, а не на момент її продажу. 

Непоодинокими є ситуації, коли після розлучення між колишнім подружжям виникають майнові спори і один з них бажає якнайшвидше збути майно, аби таке не стало предметом поділу. За таких обставин, недобросовісний продавець докладає усіх зусиль аби продати таке майно, не отримуючи при цьому згоди колишньої дружини.

Саме такі правочини є одними з найбільш ризикованих. Колишня дружина може звернутися до суду з вимогою визнати такий правочин недійсним та витребувати майно у нового власника. 

Наразі, у судовій практиці зберігається стійка тенденція, коли суди задовольняють такі позовні вимоги. Відповідна правова позиція Верховного Суду викладена у постанові від 21.11.2018р. по справі №372/504/17. 

2. Вчинення правочину на шкоду кредитору.

Серед іншого, перед купівлею об’єкту необхідно встановити, чи має продавець борги перед кредиторами. Це можуть бути як борги за кредитними зобов’язаннями, так і зобов’язання, пов’язані з відшкодуванням шкоди, які продавець не виконує належним чином. 

Встановити, чи є такі борги, можна шляхом використання Єдиного державного реєстру судових рішень, порталу Судової влади, Єдиного реєстру боржників та Автоматизованої системи виконавчого провадження. 

Наявність не виконаних боргових зобов’язань передбачає, що боржник ухиляється від виконання своїх обов’язків зі сплати відповідних коштів. За таких обставин кредитор може задовольнити свої вимоги іншим чином, зокрема, шляхом звернення стягнення на майно. Однак, якщо боржник відчужує своє майно, на яке може бути звернене стягнення, то таким чином він фактично позбавляє кредитора можливості задовольнити свої вимоги. Такі правочини отримали назву фраудаторні, або ж правочин вчинений на шкоду кредитора.

Наразі Верховний Суд у своїй постанові від 07 жовтня 2020 року по справі №755/17944/18  визначив перелік обставин, які можуть свідчити, що певний правочин є фраудаторний. До таких обставин було віднесено, зокрема: 

– момент укладення договору (наприклад, відразу після пред’явлення позову від кредитора);

– контрагент, з яким боржник укладає договір (наприклад, близькі родичі або пов’язані особи);

– ціна майна (наприклад, така, що не відповідає ринковій). 

Такий перелік обставин не є вичерпним. Залежно він конкретної ситуації, суд може врахувати й інші обставини. 

Таким чином, за наявності достатніх підстав, кредитор може вимагати визнання недійсним договору купівлі-продажу, укладеного боржником, якщо такий договір порушує права кредитора.

3. Вчинення правочину на підставі недійсної довіреності.

Окремим ризиком прийнято вважати договори купівлі-продажу, укладені від імені продавця на підставі довіреності. 

Непоодинокими є випадками, коли така довіреність і, відповідно, договір купівлі-продажу визнаються недійсними. Причинами можуть бути, зокрема:

– психічна хвороба довірителя, яка не дозволяє йому усвідомлювати значення своїх дій (наявність такої хвороби може бути встановлена після видачі довіреності);

– встановлення факту підроблення підпису тощо. 

Особливу увагу потрібно звернути, коли продавець є літньою людиною, а від його імені діє особа по довіреності, або ж коли продавець перебуває за кордоном і продаж здійснюється по довіреності. В такому випадку завжди рекомендуємо зв’язатися безпосередньо з власником майна і уточнити, чи має той дійсний намір на продаж майна. Якщо встановити зв’язок з власником неможливо, рекомендуємо утриматися від укладення такого договору. 

Підсумовуючи викладене вище, рекомендуємо дуже прискіпливо ставитись до перевірки об’єкта нерухомого майна перед його купівлею, в тому числі до особи продавця та його повноважень на продаж об’єкта. 

Якісна перевірка та аналіз потенційних ризиків можуть допомогти Вам уникнути негативних наслідків в майбутньому та вберегти себе від фінансових втрат.