Договір купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно

Законодавство України закріплює досить широкий спектр можливостей для передання права власності на певне майно іншій особі. Серед них є договір купівлі-продажу майнових прав. 

Слід звернути увагу на те, що укладення такого договору часто використовується як спосіб інвестування у будівництво, хоча буває і так, що особа ще не володіє майном, проте вже має права на нього та бажає їх відчужити. 

З огляду на популяризацію здійснення фінансування будівництва через укладення договору купівлі-продажу майнових, в цій статті ми закцентуємо увагу на такій угоді як на способі здійснення інвестиції.

Що таке майнові права?

Під майновими правами визнаються такі права, що пов’язані з майном, однак не є правом власності. Слід зазначити, що право власності складається з тьох основних прав: володіння, користування та розпорядження майном. В свою чергу, майновим правом може бути одне зі складових права власності.

 Тобто, купуючи майнові права, покупець отримує не конкретне майно зі своїми індивідуальними особливостями, характерними рисами тощо, а лише право одержати його у майбутньому.

Чи можна продати майнові права?

Так, такі права можна відчужити. Вказане закріплено статтею 656 Цивільного кодексу України. Окрім того, до таких правовідносин мають бути застосовані загальні правила стосовно угод купівлі-продажу за умови, що інше не слідує з самого змісту чи характеру майнових прав.

Які ризики здійснення інвестування у будівництво, шляхом укладення договору купівлі-продажу майнових прав?

Особа, яка укладає такий договір та передає кошти на його виконання, позбавлена можливості відслідкувати їх використання за призначенням. Таким чином, недобросовісний забудовник може використати ці кошти не за цільовим призначенням, наприклад, на інші розпочаті раніше та досі незавершені об’єкти будівництва чи задоволення особистих потреб. 

Окрім того, укладення такого договору не дає гарантію, що забудовник належним чином виконає свої зобов’язання за договором, такі як завершення будівництва та введення об’єкта в експлуатацію в обумовлені строки тощо.

Слід звернути також увагу на те,  що в Україні відсутній офіційний державний реєстр майнових прав, який давав би можливість після укладення договору перевірити дійсну наявність майнових прав на конкретну квартиру чи весь житловий комплекс, що будуються, у конкретної особи. Навіть у разі надання Забудовником всіх договорів та документів про розподіл площ неможливо із 100% впевненістю говорити про наявність прав у будь-якої із компаній. 

Іншими словами, неможливо перевірити, наприклад, чи не було продано раніше майнові права на квартиру іншій особі або декільком особам (так звані «подвійні» продажі), які можуть заявити свої права на неї в майбутньому, відкривши судовий спір.

Які особливості договору купівлі-продажу майнових прав?

Законодавством України не передбачено конкретних правил щодо форми укладення договору, предметом якого виступають майнові права, проте є чіткі норми щодо договорів купівлі-продажу об’єктів нерухомості. Відтак, договір щодо оплатного відчуження нерухомості повинен бути викладеним письмово. 

Окрім того, слід чітко сформулювати предмет такого договору, тобто зазначити на який саме об’єкт нерухомого майна набуває прав покупець, а також прописати які майнові права передаються. Тобто у договорі повинно бути чітко прописано, що, після завершення будівництва та введення об’єкта нерухомості в експлуатацію, покупець одержує у власність квартиру, будинок, приміщення тощо з визначеними характеристиками. 

Також важливо зазначити з якого моменту покупець стає власником майнових прав, а також визначити вартість їх придбання.

Особливо важливе значення має і строк. У договорі повинно бути визначено у який строк будівництво має бути завершено, а об’єкт введено в експлуатацію; коли об’єкт, майнові права на який має особа, повинен бути переданий у її власність.

Слід звернути увагу і на гарантійні зобов’язання сторін договору. Такі зобов’язання захищають покупця та продавця від невиконання або неналежного виконання своїх обов’язків одна перед одною та мають важливе значення для досягнення встановленої при купівлі-продажі майнових прав мети кожної зі сторін.

З огляду на наведене у цій статті, предметом договору купівлі-продажу може виступати не лише майно, але і майнові права. Проте, відчуження таких прав має певні особливості та ризики. Відтак при продажі вказаних прав, у власність покупця переходить не саме майно, а тільки майнові права на нього. З огляду на це, договір купівлі-продажу повинен бути максимально продуманим та чітким. Для розробки такого важливого документу та мінімізації потенційних ризиків, рекомендуємо звернутись до кваліфікованого фахівця, який проаналізує конкретно Вашу ситуацію та зможе підготувати на основі цього відповідний договір.