Повернення “завдатку” за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна

26.07.2022 82

Звичною є практика, коли перед укладенням договору купівлі-продажу нерухомості, сторони укладають попередній договір купівлі-продажу, за яким покупець передає певну суму як гарантію серйозності своїх намірів. Таким чином, продавець за цей період може звільнити об’єкт, зняти з реєстрації місця проживання усіх осіб тощо, а покупець виграє час, який дозволяє йому перевірити об’єкт, а також підготувати необхідну суму для покупки. 

Водночас, непоодинокими є випадки, коли основний договір так і не укладається з різних на те причин. В цій статті розглянемо, чи є можливість повернути кошти, передані за попереднім договором та які умови повинні бути дотримані для їх успішного повернення. 

 

Передані кошти це аванс чи завдаток?

Спершу необхідно встановити, яка правова природа коштів, переданих за попереднім договором, оскільки це дозволить нам впевнено дати відповідь, чи є можливість їх повернути. 

Досить часто в попередньому договорі сторони визначають передану суму як завдаток. Пропонуємо детальніше з’ясувати, що таке завдаток аби зрозуміти, чи коректне таке визначення в договорі. 

Так, в розумінні Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), завдатком є, зокрема, грошова сума, яку покупець передає продавцеві з метою підтвердження своїх зобов’язань і на забезпечення їх виконання. У випадку, якщо покупцем будуть порушені зобов’язання, сума завдатку залишається у продавця. 

Слід звернути окрему увагу, що сума вважатиметься завдатком лише у випадку існування основного зобов’язання, тобто конкретного договору, де визначено предмет та інші істотні умови. Водночас, попередній договір таким не є, це лише домовленість сторін в майбутньому укласти основний договір, де будуть визначені основні умови зобов’язань. Тобто зобов’язання за правовідносинами купівлі-продажу виникнуть лише з моменту укладення основного договору, на момент укладення попереднього договору такі не існують. 

Таким чином, сума передана за попереднім договором апріорі не може мати статусу завдатку, навіть якщо сторони її так назвали. Така сума вважається авансом.

Аванс не виконує функції забезпечення зобов’язання, а лише передається стороні наперед в рахунок майбутніх розрахунків між сторонами. 

 

За яких умов можливо повернути кошти?

Як вже було встановлено вище, сума передана за попереднім договором вважається авансом. В свою чергу аванс підлягає обов’язковому поверненню у випадку невиконання зобов’язань, тобто у випадку неукладення основного договору. 

Окремо звертаємо Вашу увагу, що причини з яких не було виконане зобов’язання, тобто не був укладений основний договір, вирішального значення не мають. Суд встановлює їх при розгляді справи по суті, однак істотне значення для повернення коштів має факт неукладення основного договору купівлі-продажу. 

Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 711/5065/15-ц, де суд зазначив, що аванс підлягає обов’язковому поверненню, незалежно з чиєї вини не було виконане зобов’язання (не був укладений основний договір). 

Також, слід наголосити, аби повернути кошти необхідно довести належним чином факт їх передачі. Для цього, в першу чергу необхідно уважно проаналізувати укладений договір. У випадку якщо в договорі вказано, що кошти були передані і сторони своїм підписом це підтверджують, договір може слугувати доказом передачі коштів. Однак, якщо в договорі зазначено, наприклад, що сторона “зобов’язується передати”  або ж “передає”, в такому разі факт передачі коштів повинен бути доведений окремими документами. Такими можуть бути, зокрема, банківські квитанції, додаток до договору, розписка тощо. 

 

Підсумовуючи викладене у цій статті варто наголосити, що наразі сформувалась стійка судова тенденція щодо задоволення вимог з повернення коштів, сплачених за попереднім договором. 

Водночас, у цій статті описані лише окремі аспекти судового процесу. Для успішного розгляду Вашої справи повинні бути дотримані усі вимоги цивільного процесуального законодавства, в тому числі в сфері доказування. Відтак, аби бути впевненим у результаті, рекомендуємо, скористатися допомогою фахівців.