Що робити, якщо придбали квартиру з “жителями”?
Зазвичай, перед придбанням квартири прийнято, щоб продавець вжив всіх заходів для зняття з місця реєстрації усіх жителів цієї квартири, а також попрощався з можливими орендарями, тобто розірвав договір оренди, якщо такий був укладений. Однак, часом трапляється і так, що сторони бажають якнайшвидше укласти угоду та не приділяють достатньо часу таким питанням.
Ця стаття присвячена розгляду найчастіших питань, які виникають у нових власників нерухомого майна, які з’ясували, що придбали майно з так званими “жителями”, тобто особами, які є орендарями або ж місце проживання яких зареєстровано за адресою Вашої квартири/будинку.
Чи може новий власник зняти з місця реєстрації осіб, які були зареєстровані до придбання ним об’єкту?
Станом на сьогодні питання щодо реєстрації місця проживання або ж зняття з реєстрації врегульовані Законом України “Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні” (далі – Закон).
Зазначений вище нормативно-правовий акт набрав чинності з 1 грудня 2021 року та суттєво спростив для власників житла порядок зняття з місця реєстрації третіх осіб.
Відтепер, аби “виселити” небажаних жителів, власнику достатньо подати відповідну заяву у паперовій формі до органу реєстрації або ж через ЦНАП. У випадку, якщо власних бажає зняти з місця реєстрації батьків дитини (або одного з них), то така дитина також знімається із зареєстрованого місця проживання одночасно з батьками. В іншому випадку, для зняття дитини з зареєстрованого місця проживання необхідно отримувати згоду батьків або законних представників. Аналогічний порядок діє у випадку, якщо власник бажає зняти з зареєстрованого місця проживання особу, визнану обмежено дієздатною або недієздатною (ст. 18 Закону).
Окремо при купівлі нерухомості слід звертати увагу, де зареєстровані малолітні діти продавця. Так, згідно з статтею 177 Сімейного кодексу України, батьки малолітньої дитини не мають права укладати договори, які підлягають нотаріальному посвідченню, щодо майна, користувачем якого є дитина, без дозволу органу опіки та піклування.
Відтак, найкращим варіантом є зняття з місця реєстрації малолітньої дитини перед продажем квартири. В іншому випадку обов’язковим є отримання дозволу, зазначеного вище.
У випадку, якщо така процедура не буде дотримана, договір купівлі-продажу може бути оскаржений та визнаний недійсним в судовому порядку.
З метою мінімізації вказаного ризику рекомендуємо перевірити відсутність реєстрації місця проживання у квартирі третіх осіб, що мають право на користування цією квартирою. Цю інформацію може перевірити нотаріус на угоді, якщо він має доступ до демографічного реєстру, що необхідно проконтролювати. Або ж рекомендуємо запросити у продавця довідку про відсутність зареєстрованих осіб за відповідною адресою.
Які ризики придбання житла з орендарями?
Якщо питання зі зняттям з реєстрації місця проживання третіх осіб може бути вирішене без суттєвих затрат, то наявність орендарів у житловому приміщенні несе певні ризики для нового власника.
Перш за все, слід наголосити, що у випадку продажу квартири, де живуть орендарі, договір оренди зберігає свою силу, а до нового власника переходять усі права та обов’язки колишнього власника за договором оренди (ст. 814 Цивільного кодексу України). Таким чином, якщо строк договору оренди на момент придбання квартири не закінчився, новий власник не може виселити орендарів, якщо останні належним чином виконують свої обов’язки за договором.
Також слід зазначити, що за змістом ч. 2 ст. 822 Цивільного кодексу України орендар має переважне право на придбання житла. Іншими словами, перед продажем такого об’єкта нерухомості власник в першу чергу повинен запропонувати орендареві придбати його. Лише у випадку, якщо орендар відмовиться від придбання або ж не надасть відповідь у встановлений в пропозиції строк, власник має право продавати житло іншим особам.
Водночас, звертаємо увагу, що право на переважне придбання житла мають лише ті орендарі, з якими договір оренди укладений на строк більше одного року.
У випадку якщо переважне право орендаря на придбання було порушено, останній може в судовому порядку вимагати переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу. У випадку задоволення його позовних вимог, новий власник фактично може бути позбавлений права власності на такий об’єкт.
Відтак, якщо Вам відомо, що в об’єкті, який Ви маєте намір придбати є орендарі, рекомендуємо отримати від продавця додаткову угоду до договору оренди про його розірвання або ж письмову заяву від орендарів про відмову від переважного права на придбання такого об’єкта.
Окремо, вважаємо за доцільне наголосити, що достовірно встановити, що житло є предметом оренди, до моменту його придбання, фактично неможливо, оскільки відповідно до цивільного законодавства, договір оренди житла не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, а відомості про право оренди вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно лише за бажанням сторін. Таким чином, договір оренди може бути підписаний в простій письмовій формі, що не дозволить покупцеві однозначно встановити наявність орендних правовідносин до моменту придбання майна.
У зв’язку з цим, рекомендуємо не занижувати дійсну вартість майна в договорі купівлі-продажу. Адже, у випадку витребування майна з Вашого володіння, Ви зможете претендувати на відшкодування суми, яка зазначена в договорі купівлі-продажу.
Підсумовуючи викладене у цій статті, рекомендуємо покупцям детально аналізувати об’єкт нерухомого майна перед його придбанням, вивчати всі документи та якісно формулювати положення договору купівлі-продажу, аби Ви могли належним чином захистити свої права.
